11-01-11 慈溪综合物流园区概念性规划方案

发布时间:2021-11-29 04:12:49

慈溪市综合物流园区概念性规划方案
慈溪市贸易与粮食局 杭州通创物流咨询有限公司

目录

1 总论·······································································································································································································1
2 建设背景及发展环境··········································································································································································2
3 市场需求及规模预测··········································································································································································3
3.1 园区腹地市场需求分析··············································································································································· 3 3.2 区域物流地位分析 ······················································································································································ 6 3.3 园区竞争态势分析 ······················································································································································ 6 3.4 货运总量分析及预测··················································································································································· 9 3.5 行业物流市场需求分析············································································································································· 11
4.竞争力分析及战略方向选择···························································································································································13
4.1 基于 SWOT 分析的项目竞争力分析···························································································································· 13 4.2 基于矩阵分析的园区功能配置选择·························································································································· 15
5 发展定位及发展目标········································································································································································16
5.1 指导思想 ··································································································································································· 16 5.2 总体定位 ··································································································································································· 16 5.3 发展目标 ··································································································································································· 16
6 总体布局与交通组织········································································································································································19
6.1 选址及规模 ······························································································································································ 19
6.2 总体布局方案 ·························································································································································· 19
6.3 交通组织规划 ·························································································································································· 21
7 整体开发模式及各区块建设思路···················································································································································23
7.1 整体开发模式···························································································································································· 23 7.2 各功能区块建设思路················································································································································· 23
8 战略实施保障措施············································································································································································26
8.1 园区信息*台规划 ···················································································································································· 26 8.2 组织构建与人力资源················································································································································· 29 8.3 园区招商策略···························································································································································· 30 8.4 营销推广策略···························································································································································· 30
9 投资估算 ····························································································································································································32
9.1 基础设施投资估算 ···················································································································································· 32 9.2 建筑工程投资估算 ···················································································································································· 32 9.3 投资总额 ··································································································································································· 32
10 建设建议 ··························································································································································································33

附件一、园区物流功能配置的可行性分析····································································································································· 35
F1 功能配置可行性分析 ·················································································································································· 35 F2 可行性分析结论·························································································································································· 39
附件二、园区开发建设模式及投融资模式研究····························································································································· 40
F1 物流园区开发建设模式介绍 ······································································································································ 40 F2 慈溪市综合物流园区开发建设模式建议 ··················································································································· 43 F3 园区投融资模式分析 ·················································································································································· 44
附件三、园区规模预测 ······································································································································································ 47
F1 供应链集成服务基地·················································································································································· 47 F2 区域分拨分销基地 ····················································································································································· 47 F3 六区 ············································································································································································ 47
附件四、园区业务模式设计······························································································································································ 48
F1 区域分拨分销······························································································································································ 48 F2 行业供应链集成服务·················································································································································· 50 F3 物流行业综合服务 ····················································································································································· 53
附图一、项目区位图··········································································································································································· 55
附图二、园区开发时序图 ·································································································································································· 56
附图三、园区功能区块图 ·································································································································································· 57
附图四、项目外部交通组织图·························································································································································· 58
附图五、项目内部交通组织图·························································································································································· 59

I

1 总论
(1) 项目名称 慈溪市综合物流园区
(2) 项目地点 慈溪市综合物流园区位于慈溪主城区以北杭州湾新区以南区域,具体位于沈海高速以南,东
三环北路以西,建附路以北,新城大道(规划中)以东地块。项目用地距离杭州湾跨海大桥南连 接线(沈海高速)慈溪出口仅 400 米之遥,四灶浦江穿园而过,园区一小时交通圈涵盖机场、港 口、铁路货运场站等基础设施。 (3) 项目开发单位
拟成立慈溪市综合物流园区管理委员会,并由下属慈溪市商贸投资有限公司负责园区总体开 发及园区基础设施建设等前期工作。 (4) 规划期限
慈溪市综合物流园区规划期限为 10 年,分为*中期(2011-2015 年)和中远期(2016-2020 年)两个阶段。*中期主要为园区建设阶段,其中 2011-2013 年为一期建设阶段,2014-2015 年为 二期建设阶段,2016-2020 年为园区发展阶段。 (5)规划内容
根据园区战略定位以及项目地块的实际分布情况,采取“服务功能集聚,区块有机结合”的 规划思路,有层次的打造慈溪市综合物流园区“一轴、二基地、六区”的功能布局。“一轴”即沿 江商务轴;“二基地”为供应链集成服务基地和区域分拨分销基地;“六区”分别为货运配载区、 仓储配送区、总部集聚区、专业物流区、延伸发展区以及综合配套区。 (6) 建设规模及内容
慈溪市综合物流园区总规模 2028 亩,一期开发 1408 亩,二期开发 620 亩,计划总投入 30 亿元,投资强度约 148 万元/亩。
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2 建设背景及发展环境
(1)物流产业发展环境良好,政府支持力度加大,物流项目开展正当其时
随着社会分工的日益细化、现代物流理论的兴起和信息技术的迅速发展,发展现代物流已成 为各地方政府、企业的共识,并正逐渐成为国民经济发展的新兴产业和新的经济增长点。2009 年 3 月,国务院下发了《关于印发物流业调整和振兴规划的通知(国发【2009】8 号)》,明确提出了 重点建设多式联运、转运设施工程、物流园区工程、大宗商品和农村物流工程、物流公共信息* 台工程等九大工程。随即,《浙江省现代物流发展纲要》明确提出到 2010 年浙江现代物流发展总 体水*接*发达国家。此外,《宁波市物流发展规划》(2006 年)指出,要依托未来杭州湾跨海大 桥和慈溪、余姚、江北区域经济的发展,设立时效性区域配送和市域配送相结合的慈溪物流园区、 庄桥物流园区。《慈溪市服务业跨越式发展行动纲要(2009-2011)》(慈政发【2009】66 号)明确 提出到 2011 年,慈溪初步建成布局合理、技术先进、便捷高效、安全有序并具有较强竞争力的现 代物流体系,物流增加值年均增幅 10%以上,到 2011 年占全市 GDP 的 15%。根据《慈溪市现代服 务业产业基地规划》,慈溪市正综合利用已有、规划、在建的物流基础设施,统筹规划一批以布局 集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的现代物流基地。在各级政府的大力支 持下,慈溪物流设施建设将进入一个新的发展期,物流项目开展正当其时。 (2)发达的经济、雄厚的产业基础、日益优越的区位条件为园区发展提供必要支撑
慈溪位于上海、宁波、杭州的几何中心,是长三角地区建设亚太国际门户的重要节点区域, 是浙江省甬台温沿海产业带对接上海的重要载体,现市内拥有 329 国道,沈海高速(又名“杭州 湾大桥*读酉摺保┘肮岽┱龃认闹泻嵯叩戎饕傻溃酝饨煌ㄊ直憷D壳按认奈 流需求主要来自第二产业,尤其是家电、轻纺化纤、轴承、机械(汽摩配)等几大优势产业。2009 年慈溪市 GDP 突破 626 亿元,人均生产总值达到 8873 美元,在全国县域经济基本竞争力排名中提 升到第 3 位。与此同时全市物流增加值达到 16.1 亿元,同比增加 33.7%,占全市服务业增加值比 重为 7.2%,全社会货运量 1810 万吨,货运周转量 98600 万吨公里,实现物流总产值超过 100 亿 元。在如此优越的交通、经济、产业等条件支撑下,慈溪物流基础夯实,物流产业跨越式发展具 备支撑。 (3)大桥经济和杭州湾新区发展为慈溪物流提供诸多发展机遇,借助物流之力接轨大上海、融

入长三角成为可能 杭州湾跨海大桥开通后,慈溪市 2 小时交通圈内已拥有上海港、大小洋山港、宁波港四大海
港,以及上海、杭州、宁波三大国际空港,区位优势明显,腹地资源广阔,辐射功能加强。大桥 的建成将从根本上改变慈溪在全国交通路网布局中长期处于物流末梢的不利地位,使其成为连接 上海、苏南和温、台、舟乃至福建南部的枢纽城市,成为全国路网布局中的重要节点。大桥的建 成也将直接改变浙东区域物流格局,激活慈溪区域物流节点城市功能。目前,从宁波到上海及浙 北、苏南地区的物流运输都要途经慈溪,而从上海到甬台温、福建等地的物流运输也将经过慈溪, 在此设立面向长三角的区域分拨中心成为可能,慈溪整体物流发展的机遇不言而喻。
杭州湾新区开发至今已取得重大成果,慈溪原先的规模企业大部分进驻开发区,大部分物流 由慈溪本地的物流公司承担。此外,杭州湾新区外围土地的围垦使新区土地供应量增加,表示新 区未来的物流量仍将大幅度增加,再加上杭州湾新区未来重点发展的东部商贸服务区块,这些都 无形中给位于杭州湾新区以南的慈溪市综合物流园区带来了诸多发展机遇。 (4)区域经济发展及企业成长对现代物流业发展提出更高要求
慈溪经济产业集群明显,主要集中于家电、轻纺化纤、微型轴承、打火机等几大产业。随着 经济不断发展,产业不断升级转型,企业中采购物流、销售物流等模块逐渐分离出来,外包给专 业的第三方物流公司。然而目慈溪物流企业整体呈现总量偏多但规模偏小的特征,普遍存在基础 设施滞后、经营不够规范、现代化水*偏低、物流成本偏高等问题,大多数的物流企业互相之间 处于低层次的价格竞争,利润空间萎缩严重。第三方物流发展总量和规模都还不能满足企业对时 效性和专业性的需求,专业物流服务及综合物流服务企业与现实不断增长的服务需求也存在较大 差距。在这种情况下,以整合社会物流资源为目标的综合物流园区规划可以有效地解决物流时效 性、专业性等问题;有利于集聚社会分散的物流资源,提高物流服务水*,降低社会物流成本; 有利于完善整个慈溪的物流基础设施,规范物流市场中介组织,强化行业自律和市场监督;有利 于提高整个慈溪的物流层次,从而真正地与宁波、上海等国际城市接轨。 (5)二产向三产转移趋势明显,城市发展进入新一轮城市化和功能提升阶段,慈溪已经到了物 流业发展的关键时期
根据国外的经验,当一个地区内第二产业在三大产业结构中占主导地位时,是大力发展物流 业的最好时机,当第二产业比重向第三产业转移,第三产业占主导地位时,物流业在国民经济中 占有举足轻重的地位。由慈溪*几年的产业结构比例来看,二产一直占据主导地位,参照国外经

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验应处于大力发展物流业的阶段。根据人均国民生产总值与物流需求特征的关系,人均国民生产 总值大于 3000 美元时,以知识、技术和系统集成为特征的高层次物流服务需求日益占据重要地位, 信息流对运输和库存的替代作用开始凸显。慈溪市人均 GDP 已达到 8873 美元,物流科技应用的缺 失显然与经济发展不相适应。可以预见,随着未来慈溪城市化进程加快、经济总量持续增长、产 业结构优化调整,对物流的需求将会急剧增加,慈溪物流产业将迎来大好发展机遇。此外,在“十 一五”时期与“十二五”时期的交替之际,慈溪将加快优化市域空间布局,提升中心城区功能, *〕鞘薪ㄉ瑁≡谖蠢次迥昴诠菇ㄐ纬伞八恕⑷恰⑺那钡氖杏虺钦虿季趾凸δ芮 在十二五规划中,慈溪将推动全市域由南向北形成生态与产业相互协调的南部生态林业区、中部 城镇经济区、中北部绿色农业区和沿海新兴产业区四个“功能区”,促进市域错位协调发展。在新 一轮城市化发展提升阶段,慈溪已经到了物流业发展的关键时期。

3 市场需求及规模预测
3.1 园区腹地市场需求分析
物流园区的腹地是指物流园区辐射和影响的地域范围,包括直接腹地、间接腹地和竞争腹地。 强大的腹地影响对物流项目的发展极为重要,腹地范围的大小、经济总量的多少、经济发展的活 力是物流园区发展的动力和支撑。
3.1.1 直接腹地需求分析
慈溪市综合物流园区的直接腹地为浙东区域,分别从慈溪、宁波、环杭州湾区域三个层级进 行分析。
(1) 第一层级腹地需求分析 慈溪市综合物流园区第一层级的直接腹地为慈溪市,慈溪市综合物流园区的业务基础依托来 自于项目所在区域,其经济规模和发展水*直接影响到项目的发展。 改革开放以来,慈溪经济发展快速而稳定。2009 年慈溪市 GDP 突破 626 亿元,人均生产总 值达到 8873 美元,在全国县域经济基本竞争力排名中提升到第 3 位。慈溪以全国 1/8000 的土地, 创造了 1/600 的财政收入、1/500 的生产总值、1/400 的进出口额。慈溪是一个新型工业化城市, 工业经济总量从 1987 年的 26.54 亿元跨越到 2009 年的 2012.2 亿元,每年以* 15%的速度发展, 是浙江省第二个工业产值超千亿的县(市)区。慈溪已经拥有 8 万余家工商企业, 其中工业企业 3.5 万余家,规模以上企业 1813 家,拥有 30 多个行业门类,涉及 250 多个行业总类和 3000 多个 产品品种,家电、轴承、轻纺、古旧家具等制造业都有了较大的规模。其中家电产业发展尤为快 速,已经成为中国三大家电制造基地之一,小家电产品出口总量位居全国第一。虽然慈溪市一直 以工业立市,但随着产业结构调整步伐不断加快,市委、市政府于 2007 年做出“三产兴市”战略 决策,将推动现代服务业发展提高到城市发展的战略高度,慈溪商贸服务业*年来发展步伐加快。 2009 年慈溪市共有商品市场 125 个,其中消费品市场 117 个,生产资料市场 8 个,年销售额超亿 元的市场 17 个,超 20 亿元市场 5 个。慈溪农业保持良好的发展势头。2009 年全市实现农林牧渔业

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总产值 45.93 亿元,农业土地规模经营面积累计达到 32.3 万亩,农产品加工值占农业产值的比重为 107.5%,农产品综合商品率为 80%。农村居民人均纯收入 13538 元,农村居民人均生活消费支出达到 10365 元。90 年代中后期,慈溪政府基于国内“卖方经济”向“买方经济”转变的形式判断,积 极*巴饷炒闭铰裕卣构适谐。谌牍什荡怪狈止ぬ逑担⒀杆傩纬闪斯示赫 力,经济发展步入外向拉动的增长阶段。慈溪拥有自营出口实绩企业 1332 家,其中出口超五百万 美元企业 203 家,超千万美元企业 104 家,2009 年慈溪完成自营进出口总额 60.9 亿美元。据统 计,慈溪块状经济的外贸依存度达 70%,全年的出口总额相当于中国西北四省的总量,并形成了 以欧美市场为主体的多元化国际市场体系,连续多年拉动慈溪经济快速增长。
目前,慈溪发达的块状经济和坚实的工业基础提供了巨大的物流量。2009 年慈溪完成货运量 1725 万吨,货物周转量 9.9 亿吨公里(不包括铁路),2003 年到 2009 年货运量年增长率 6.5%, 货物周转量年增长率 10.47%。按照经济社会发展势头,慈溪到“十二五”期末,以工业化和城市 化为主要内容的现代化过程可以基本完成。慈溪将在新一轮城市化发展的框架之下获得交通网络 建设、产业发展布局、生态环境建设、要素资源整合、社会事业发展等方面的新的发展,成为宁 波都市区北部中心。坚实的经济基础、强大的工业和外贸支撑、稳定发展的农业经济以及快速发 展的商业经济将为慈溪现代物流园区项目带来稳定的市场需求和越来越广阔的发展空间。
(2) 第二层级腹地需求分析
作为物流园区直接腹地的中间层级,宁波不仅是慈溪现代物流园区最为重要的腹地资源,与 慈溪一样是园区的重要支撑,同时也是区域物流体系构建最为重要的城市依托。
宁波是长三角南翼的中心城市之一,具有巨大的经济发展前景。宁波在长三角各城市中经济 总量位居第六,外资经济发展超过杭州和南京,位居长三角五强。宁波的工业经济分为三块:临 港工业、高新技术产业和传统工业。包括石化、能源、钢铁、造纸、修造船等在内的临港工业占 据 50%的工业产值;电子信息、光机电一体化、新材料、生物医药、新能源、功能材料等领域将 是宁波在高新技术产业上的主攻方向,这些高端制造业的发展将使得临港高端物流服务如国际信 息、国际采购、国际配送等存在巨大潜在需求;包括纺织服装、家用电器、装备制造、汽车及零 部件、模具等在内的传统产业通过技术升级、创立品牌等手段逐步提升竞争力,这些传统产业一 方面存在巨大的原材料进口的市场空间,另一方面随着其规模化运营,对物流服务的要求也日益 个性化和精细化。

以前,宁波依托港口优势重点发展的是临港重化工业,现在港口服务业成为宁波调整产业结 构的重要突破口,物流业更是重中之重。2009 年宁波市第三产业占 GDP 比重达到 42.3%,其中 交通运输仓储和邮政业贡献了很大一部分比例。宁波拥有物流企业* 5000 家;宁波港全年完成港 口货物吞吐量 3.8 亿吨,比上年增长 6.1%,继续居中国大陆港口第二位,全球第四位;全年完成 货运量 2.9 亿吨(其中公路货运量 1.56 亿吨),增长 11.5%,货运周转量 1321.6 亿吨公里(其中 公路货物周转量 135.1 亿吨),增长 5.98%。随着运输结构的加快调整,第四方物流市场的推广应 用,物流龙头企业及物流基地的迅速壮大,传统货运业加速向现代物流业转变,宁波打造全国性 物流节点城市进入加快*男陆锥巍E哟蟮奈锪髌笠等禾搴偷锰於篮竦母劭谟攀莆⒄瓜执 流业提供了广阔的市场空间,在宁波打造全国性结点城市的发展战略下,慈溪作为宁波北部地区 的重要城市承担着共建物流体系,提供港口货物喂给与转运的重要使命。随着宁波港口经济的不 断发展,物流地位的不断提高,慈溪现代物流园区的市场空间也将逐渐扩大。
(3) 第三层级腹地需求分析
环杭州湾区域是慈溪现代物流园区的第三层级直接腹地,环杭州湾区域是指以杭州湾为中心的 呈“v"型分布的,包括杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、舟山等在内传统意义上的浙东北六城市。 本区域拥有素有鱼米之乡之称的杭嘉湖和萧绍宁*原,以及较发达和完善的交通网络体系,港口 优势突出,区位优势显著。由杭州、宁波两大中心城市主导的环杭州湾区域经济规模在全省的比 重接* 2/3,2009 年全国百强县市排名浙江*竦 26 个县中,有 15 个位于环杭州湾区域。2009 年环杭州湾区域完成国民生产总值 15251.44 亿元,占浙江省总量的 66.8%。上世纪 90 年代以来, 由于浙东南温台地区产业带的崛起,环杭州湾区域出口总额占全省的比重有所下降,但在全省对 外贸易中的地位仍不可动摇。2009 年,杭嘉湖宁绍五地共出口 980.07 亿美元,占全省出口总额的 73.68%,基本形成以杭州、宁波为先导的多层次、全方位、宽领域的对外开放格局。环杭州湾区 域已拥有一大批形成规模的传统产业集群,如嘉善木业、海宁皮革、慈溪家电、余姚塑料和宁波 服装等,并在全国乃至全球市场上占据相当地位。根据《浙江省环杭州湾产业带发展规划》,环杭 州湾地区的战略发展方向是成为先进制造业基地核心区。在产业结构方面将改造提升传统特色优势产 业,大力发展高新技术产业,有重点地开拓临港重化产业,重点培育电子信息、现代医药、石化、纺 织、服装五大标志性产业集群,大力扶持交通运输设备、先进装备制造、新型金属材料及制品、造纸 业及纸制品、家用电器及设备、食品加工制造六大成长性产业集群,联动发展现代服务业和农业,构

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建新型产业体系。
根据《浙江省城镇体系规划(2007-2020)》对浙江省城镇群空间发展的模拟,未来全省各经 济板块将形成连绵和一体化发展的格局。其中慈溪所在的环杭州湾地区是城市密度最高、规模最 大、辐射力也最强的城市和经济密集区域,由于处于城市发展建设条件最为优越的*原地区,加 之杭州湾大桥的建设,其空间连绵和功能一体化发展的趋势也最为强烈。环杭州湾城市群走向功 能一体化将使得其成为本项目的直接腹地,并可以此为通道向苏南地区辐射延伸,带来更大的物 流需求。发达的区域经济、先进的产业结构以及良好的区域发展态势,使得环杭州湾区域经济总 量不断扩大,区域内县市往来合作日益紧密,物流量逐年攀升,区域经济的总体容量和良性发展 将是慈溪现代物流园区项目坚实的腹地经济支撑。
3.1.2 间接腹地需求分析
慈溪市综合物流园区的间接腹地为整个长三角区域,分别从浙江、长三角区域两个层级进行 分析。 (1)第一层级间接腹地需求分析
浙江是我国经济大省,2009 年全省 GDP 达到 22832 亿元,经济总量列广东、山东、江苏之后 位居第四,人均 GDP 列上海、北京、天津三个直辖市之后,居全国第 4 位和各省区第 1 位。同时, 浙江也是全国经济最具活力的省份之一,以温台、义乌为代表的民营经济十分发达,成为世界经 济网络中十分独特的节点。*年的发展趋势来看,浙江省重工业化的趋势明显。轻重工业比由 2000 年的 6:5 转变为 2009 年的 4:5。重工业的快速发展使得浙江与外部区域包括世界的联系发生了根 本变化,浙江资源匮乏,本身并不具备发展重工业所需的资源条件,因而必须构建大物流体系, 形成大进大出的工业格局。庞大的经济总量规模必然带来浙江庞大的物流需求,巨大的物流需求 必将引发大规模的物流供给。数据显示:浙江全省 A 级以上物流企业共达 86 家,占全国的 16.6%, 位居第一;截至 09 年底,浙江拥有现有物流园区 45 个,占全国 9.5%,居全国第一;规划或在建的 交通物流园区 12 个、物流中心 53 个、农村货运站 200 个。
从浙江省经济的空间分布来看,可以明显的看到存在三大各具特点的经济板块,分别为环杭 州湾板块、台温板块、金衢板块。如果分县域对浙江省社会经济作以综合评价,可以发现浙江以 这三大板块为经济隆起带、周边浙西、浙西南山区经济规模相对较小、形成了指状分布的空间经

济结构,而宁波从这一形态上看显然是处在了焦点位置。随着交通基础设施的不断完善,物流设 施建设的不断*ㄗ魑憬∪缶冒蹇榈募岷撕妥酆鲜嗯Φ牡匚唤玫匠浞痔逑郑 这不仅是空间分布形态上的,更为重要的是宁波将突破原有的交通瓶颈束缚,依托港口真正成为 浙江省各经济板块与世界沟通的桥梁。然而,庞大的港口运输需求却并不能等同于现代物流业的 繁荣,在浙江就存在这种明显的偏差。对现代第三方物流尤其是供应链和高端物流服务的需求的 产生是需要一定发展条件的,其中最关键的因素就在于企业对于运输成本的敏感性。通常来说, 竞争力有限、规模不大的企业往往在运输成本上存在很强的敏感性,其对于物流的要求更多是便 捷性、灵活性和低成本,对个性化服务的需求并不强烈。而在行业中具有很强竞争力、规模较大 的企业则对于运输成本的敏感性不高,往往更倾向于将物流外包,这就产生了对第三方物流、个 性化物流服务的需求。
浙江经济的稳定发展、各产业集群及经济板块间沟通往来日益密切、工业发展所带来原材料 和产成品的频繁进出、先进制造业对现代物流尤其是高端物流需求的日益明确,这些都为本项目 的开发和发展提供了广阔的市场空间。 (2)第二层级间接腹地需求分析
由沪、江、浙三省市构成的长三角地区以全国 2.1%的陆地面积、11%的人口,创造了全国 21.7%的国内生产总值、24.5%的财政收入、47.2%的进出口总额。经济总量约是珠三角和京津冀 的总和,被称为中国第一区域经济板块和“世界第六大城市群”。无论按人口*均,还是按土地面 积*均,长三角城市群都是经济产出效率或集约化程度最高的区域。在长三角区域经济一体化的 背景下,十六个城市保持着经济的高速发展,越来越紧密地联系在一起。在几年前,上海与长三 角的交通主要是沪宁和沪杭两条高速,而这些都是大城市之间的交流,处于点到线的交通模式。 而随着长三角各大桥的开通,达到了线到面的连接,实现了长三角地区交通的网络化。杭州湾大 桥及苏通大桥的开通,使得上海与浙江、苏北等地的交通更为便捷,而便捷的交通能够带动经济、 文化、旅游等各方面交流,有助于技术流、人才流和材料流的流通,提升了长三角的综合竞争力。 长三角的二三线城市紧随一线城市经济步伐的脚步不断加快,城际之间的外溢性开发投资已经成 为一种趋势,随着长三角城际交通的成熟,长三角地产互融性会更强,将会更快推动二三线城市 的经济发展。
2010 年 5 月,《长江三角洲地区区域规划》正式批准实施,《规划》对长三角区域的定位是:

5

亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世 界级城市群。规划还提出了长三角发展中的“一核六带”概念:包括上海这个发展核心以及沪宁、 沪杭沿线发展带、沿江发展带、沿(杭州)湾发展带、沿海发展带、宁湖(湖州)杭发展带和沿 湖(太湖)服务带。慈溪市综合物流园区项目刚好处于沿(杭州)湾发展带和沿海发展带的交叉 地带,同时接受两条发展带的经济辐射,并通过杭州湾跨海大桥深度对接核心发展区上海。
长期以来,长三角高位水*的 GDP 主要是靠制造业支持的。按照规律,当制造业增加值达到一 定水*后,便会出现基数大增长率下降的趋势。尤其是长三角制造业的增长无论采取何种方式,都会 遇到原材料以及环境资源供给的限制。这两个约束都与服务业发展相对滞后相关,因此发展服务业特 别是现代服务业是培育和创新经济增长点的重要路径。数据显示:目前长三角的10多个城市中, 第三产业在地区生产总值的占比超过 50%的还不多,与发达国家第三产业占比普遍达到 70%左右 水*相比,长三角服务业的提升空间很大。 长三角着重发展的“现代服务业”指的是附加值较高 的生产性服务业如金融、现代物流和创意设计等产业,以及在业态和模式上有所创新的消费性服 务业。这意味着与上述方向相符的行业和项目将有可观的发展空间。
3.2 区域物流地位分析
慈溪所在的浙东城市群主要有宁波市本级、慈溪、余姚、上虞四个县市。每个县市在区域城 市群中所处的物流地位可以从经济发展水*、产业结构、交通方式和现有物流基础设施等方面来 比较分析。从经济发展情况来看,宁波市最好,慈溪和余姚次之,上虞靠后;从产业结构来看, 慈溪、余姚、上虞三地的产业机构相似度较高,且支柱产业的关联程度较高;从各地的物流发展 基础方面来看,宁波市由于港口优势货运量远远高于其他县市,但其余的三个县市中,上虞的货 运总量要高出慈溪 5.3%,高出余姚 22.6%;从基础设施方面来看,宁波市的交通基础设施完善 度以及物流园区保有量位居第一,上虞次之,余慈随后。
以上比较可以看出,慈溪在浙东城市虽然经济发展和产业结构等指标位居前列,但其物流地 位并不突出。慈溪地处浙东区域边缘,交通基础设施较为薄弱,既没有港口、内河资源、也无航 空资源,铁路运输能力偏弱,甚至在杭州湾跨海大桥没有建成前境内无高速公路直达。在物流园 区建设方面,慈溪的园区建设规模和总量偏小,分布较为散乱,而且以传统的配载功能为主,具 备仓储运输等功能的园区不多见,更不用说具备国际物流、专业物流和供应链物流等新型功能的

现代物流园区设施。

但伴随着慈溪*年来杭州湾跨海大桥、高速铁路等重大区域基础设施的建设,慈溪融入沪、 杭、甬 2 小时交通圈,极大提升其在长三角城市群中的战略地位。再加上未来宁波都市区的副中 心、杭州湾地区的专业性生产服务中心的城市定位,慈溪的物流业迎来了大好的发展时机。在宁 波市主抓港口物流和大宗物资物流、上虞大力发展商贸物流、余姚构建制造物流的区域物流分工 背景之下,慈溪应借助杭州湾跨海大桥所带来更广的物流服务辐射半径,本着与周边县市团结协 作、错位发展的指导思想,一面依托自身雄厚的产业基础大力发展为工业经济服务的供应链物流, 一面把握日益突出的区位优势发展商贸物流和港口供给物流,为慈溪从区域物流末梢向区域物流 节点的角色转变奠定发展基础。

表 3-1 浙东城市群发展指标列表

指标
城市 宁波市本级 慈溪 余姚 上虞

经济总 外贸进出

量(GDP) 口总额

亿元

亿美元

2431

305.66

626.24

47.85

500

36.63

368

12.44

社会消费品 零售总额 亿元
464.13 157.07 114.02 72.56

物流业总 产值 亿元
111.48 12.17 11.78

货运 总量 万吨 7850 1810 1480 1911

城市营业性载 货汽车数量 辆
65000 4632

港口码头 吞吐量 亿吨
3.8 0.045

5000

3.3 园区竞争态势分析

3.3.1 环杭州湾区域物流园区竞争态势分析
根据浙江交通局统计,目前环杭州湾区域共有各类物流园区、物流基地或物流中心 47 个,其 中规模在 1000 亩以上的大型物流园区有 11 个,详见表 3-2。
这些大型物流园区项目中,核心服务区域与本项目重合或交叉的有余姚中国塑料城物流中心 和宁波空港物流园区,定位于大宗物资中转集散的主要有德清临杭物流园区、湖州西塞港物流园 区、余姚中国塑料城物流中心、诸暨市现代物流园区以及绍兴港现代物流园区;定位于区域分拨 分销和商贸物流服务的主要有杭州下沙物流园区、嘉兴现代物流园、诸暨市现代物流园区以及绍 兴港现代物流园区;主要依托大型专业市场提供物流服务的园区为余姚中国塑料城物流中心与绍 兴中国轻纺城物流园区;定位于空港型的物流园区为萧山机场物流园与宁波空港物流园区。

6

通过实地考察与调研分析:宁波范围内的大型物流园区主要功能为大宗物资中转集散、国际 物流与保税物流以及专业市场配套服务,专门为当地工业产业服务的物流园区以及专业的公路港 *台服务型物流园区项目尚属市场空白;定位于大宗物资中转集散和商贸服务的物流园区数量较 多,且存在核心服务区域重叠交叉现象,市场竞争较为激烈;嘉兴现代物流园区的发展战略和规 划的开发建设模式较为新颖,考虑到其区位优势和慈溪相当,且已具备开发运营基础,园区定位 与未来发展可能与本项目存在趋同性,需要重点关注。

表 3-2 环杭州湾区域规模物流园区列表

序号 项目名称

1

杭州下沙物 流园区

2

湖州西塞港 物流园区

3

嘉兴现代物 流园

绍兴中国轻 4 纺城物流园


5

德清临杭物 流园区

诸暨市现代 6 物流园区
(一期) 余姚中国塑 7 料城物流中 心
宁波梅山保 8 税港物流园


9

宁波空港物 流园区

10

绍兴港现代 物流园区

11

萧山机场物 流园

建设地点 项目规模 总投资

下沙经济技 术开发区

5000亩

30亿

湖州市 1500

6亿

嘉兴秀洲区 王店镇

1617

16亿

绍兴县

*期1123 亩,远期 约9亿 2000

德清县 3750

42亿

诸暨经济开 发区北侧

1800

35亿

余姚

4.5*方公 里

18亿

宁波梅山岛

7.8*方公 里

鄞州区

共2145亩

(一期274 二期860、

16.5亿

预留1000)

越城区东湖 镇

1224亩

13.8亿

萧山区 1040亩 6.3亿

项目进度

建设与园区定位

打 造 杭 州 最 大 的 非 集 中 型 物 流 园 区 , 形 成“ 一 心 四 区 ,以 心 串 区 ” 的 物 流 产 业 布 局

2009

。 “ 一 心 ” 是 开 发 区 物 流 综 合 服 务 交 易 中 心; “ 四 区 ” 是 下 沙 西 部 ( 军 区 ) 物 流 仓 储 配 送 基 地 、 开 发 区 国 际 物 流 中 心 、 东 北 (普 洛 斯 ) 高 端 物 流 仓 储 运 作 区 、 江 东 物

流 基 地 。 目 前 园 区 已 形 成 仓 储 配 送 、 国 际 物 流、 城 市 配 送 三 大 物 流 服 务 集 聚 区

已完成规划,计 划于2012年建成 运营

浙 北 地 区 大 宗 货 物 集 散 中 心 , 以 公 铁 水 中 转 枢 纽、 监 管 仓 库 和 现 有 业 务 、 场 地 、 码 头 为 依 托 , 建 成 后 将 成 为 湖 州 现 代 化 物 流 集 散 中 心, 并 成 为 本 地 区 最 大 的 大 宗 货 物 中 转 港 口 、 大 宗 货 物 堆 放 、 仓 储 和 交 易 中 心、 物 流 信 息 配 载 中 心 及 物 流 园 区 , 直 接 辐 射 到 浙 北 、 皖 南 、 江 苏 宜 兴 等 周 边 地 区;

2009-2012一期招 商客户已入驻并 开始营运

以 区 域 配 送 为 特 色 , 产 业 物 流 为 主 导 , 第 三 方 物 流 集 聚 和 物 流 资 源 为 核 心, 原 料 加 工 分 拨 为 拓 展 , 形 成 长 三 角 地 区 制 造 业 、 商 贸 业、 物 流 业 三 联 动 的 现 代 物 流 示 范 园 区 。 规 划 “ 一 心 四 区 ” , “ 一 心 ” 即 物 流 运 营 中 心‘ “ 四 区 ” 包 括 高 端 配 送 功 能 区 、制造业物流园区、钢材加工配送功能区、服务配套功能区。

一期运营,二期 计划于2012年开 始运营

分 为 国 际 物 流 基 地 、 国 内 物 流 基 地 和 水 运 物 流 基 地 等 三 大 功 能 区 块。 主 要 为 轻 纺 市 场 改 造 升 级 配 套 , 为 轻 纺 城 市 场 经 营 户 提 供 仓 储、 配 送 和 流 通 加 工 等 服 务 功 能

一期占地435亩, 已建成项目3个, 二期1500亩,三 期1815亩,规划 到2015年建成

园 区 定 位 为 立 足 杭 州 物 流 主 市 场 , 面 向 杭 州 都 市 经 济 圈, 辐 射 长 三 角 , 发 挥 内 河 港 口 和 物 流 区 位 优 势 , 紧 紧 围 绕 工 业 原 材 料 和 钢 材 物 流, 辅 以 油 品 和 集 装 箱 物 流 , 构 建 完 善 的 展 示 交 易 、 流 通 加 工 、 通 用 仓 储 、保 税 物 流 、 码 头 作 业 、 货 运 配 载 、 分 拨 配 送 、 物 流 信 息 、 物 流 商 务 和 内 河 航 运 服 务 等 配 套 功 能, 力 争 打 造 为 以 钢 材 和 工 业 原材料物流为特色的集国际物流、区域物流与城市配送物流于一体的杭州都市圈北 部 主 要 生 产 资 料 物 流 园 区。

规划与基础设施 以货物集散为基础、多式联运为核心、商贸物流为重点、国际物流为补充、货运交

建设完成,2011 易为配套、信息*台为支撑的集货运配载、仓储配送、交易展示、流通加工、信息

年开始建设

服务、国际物流等服务于一体的综合性现代化物流园区

2007年启动,3至 宁波杭州湾跨海大桥*端芰霞芭涮撞返募⒌睾湍ǖ厍酥痢俺と恰敝匾

5年内建成

的物流节点

2009-2011 2010-2012 2010-2012

宁 波 梅 山 保 税 港 物 流 园 区 以 国 际 中 转 、 国 际 采 购、 国 际 配 送 、 国 际 转 口 贸 易 、 保 税 加 工 和 保 税 物 流 等 保 税 港 区 功 能 为 主 导 , 以 商 品 服 务 交 易、 投 资 融 资 保 险 等 金 融 贸 易 功 能 为 辅 助 , 以 法 律 政 务 、 中 介 鉴 证 、 休 闲 文 化、 进 口 展 示 等 服 务 功 能 为 配 套 , 具 备 生 产 要 素 聚 散 、 重 要 物 资 中 转 等 现 代 功 能 的 国 家 重 要 区 域 性 配 置 中 心。 是 宁 波 市 政 府 规 划 的 “ 一 主 六 副 ” 七 大 物 流 园 区 的 重 要 组 成 部 分, 是 宁 波 市 和 浙 江 省 重 点 项 目 。 项 目 依 托 宁 波 栎 社 国 际 机 场 和 宁 波 市 区 域 经 济、 交 通 优 势 , 经 过 中 长 期 的 发 展 , 将 建 设 成 为 “ 以 航 空 物 流 服 务 为 龙 头, 以 保 税 物 流 业 务 为 重 点 , 以 海 陆 空联运、城市配送、第三方物流为辅助,以物流相关服务为补充的综合型物流园区 和 华 东 重 要 航 空 物 流 中 心。 构 建 绍 兴 市 大 宗 物 资 尤 其 是 钢 铁 物 流 发 展 高 地, 为 绍 兴 及 区 域 内 企 业 提 供 货 物 ( 主 要 是 钢 材 等 大 宗 物 资 ) 的 多 式 联 运 、 仓 储 加 工、 分 销 配 送 以 及 信 息 交 流 等 服 务 , 为 绍兴打造一个以杭甬运河内河港为载体,提供钢材等生产资料物流服务为主的综合 型现代物流园区。

2010-2015

主要功能为国际货运站、快件转运中心、海关监管仓库等

3.3.2 宁波市域物流园区竞争态势分析

宁波的区域物流枢纽地位决定了其物流基础设施的完善程度,根据资料整理及调研汇总,宁 波-舟山地区规模物流园区约有 10 个。详见表 3-3。

这些物流园区中,服务于大宗物资中转集散的占绝大多数,如宁波镇海大宗货物海铁联运物 流枢纽港、宁波集装箱海铁联运物流枢纽站、宁波江北城西港区、浙江舟山凉潭岛矿石物流中心 以及舟山万向岙山油品物流基地。依托宁波港口、机场资源开展相关服务的园区也不在少数,如 宁波梅山保税港物流园区、宁波北仑现代国际物流园与宁波空港物流园区。宁波下属县市中的规 模物流园区主要有宁海物流中心和中国塑料城物流中心,前者以仓储配送和商贸物流为主要服务 功能,后者以专业市场配套物流为主要服务功能。

分析得出:宁波的物流园区功能分区较为明确,宁波市和舟山市的物流园区主要承担大宗物 资中转集散和港口码头物流功能,宁波下属县市的物流园区以服务于当地特殊行业和区域物流为 主;上规模以公路港物流服务功能和工业物流服务功能为主的物流园区不多,存在较大的市场空 间;专门服务于当地优势及特色产业的物流园区不少 ,如石化、油品、煤炭、金属、矿石、塑料 等,但专业服务于家电产品、化纤纺织、机械汽配等产业的物流园区不多。

表 3-3 宁波-舟山区域规模物流园区列表

宁波梅山保税港物流园区以国际中转、 国际采购、 国际配送 、 国际转口贸易 、 保

1

宁波梅山保 税港物流园 区

梅山岛

7.8*方公 里

2009-2011

税加工和保税物流等保税港区功能为主导,以商品服务交易、投资融资保险等金 融 贸 易 功 能 为 辅助 , 以 法 律 政 务 、 中介 鉴 证、 休闲 文 化 、 进 口 展 示 等服 务 功 能 为 配套,具备生产要素聚散、重要物资中转等现代功能的国家重要区域性配置中心



共 2145亩

是 宁 波 市 政 府 规划 的 “ 一 主 六 副 ” 七大 物 流 园 区 的 重 要组 成 部 分, 是宁 波 市 和 浙

2

宁波空港物 流园区

鄞州区

( 一 期 27 4 二期 860、 16.5亿 预留

2010-2012

江省重点项目。项目依托宁波栎社国际机场和宁波市区域经济、交通优势,经过 中长期的发展 ,将建设成为 “ 以航空物流服务为龙头, 以保税物流业务为重点 , 以 海 陆 空 联 运 、城 市 配 送 、 第 三 方物 流 为 辅 助,以 物 流 相 关 服 务 为 补充 的 综 合 型

1000)

物流园区和华东重要航空物流中心。

宁波镇海大

物流枢纽港 , 将充分发挥港口 、 区位 、 交通和产业优势, 增强海铁联运 、 海公联

3

宗货物海铁 联运物流枢

镇海区

598亩

12.7亿 2008-2013

运 、 水 水 联 运 等多 式 联 运 功 能 , 以中 转 贸 易 和 市 场 培 育为 核 心, 大 力发 展 大 宗 货 物交易中心和集散基地 , 力争建设成为面向浙江及华东、 辐射全国的重要区域性

纽港

资源配置中心

宁波集装箱

4

海铁联运物 北仑区

680亩

流枢纽站

12.6亿 2010-2013

是办理集装箱 、快运 、 特运业务的综合物流中心, 是全国 18个铁路集装箱中心站 之一,是我国铁路集装箱场站网络和布局的重要组成部分

5

宁海物流中 心

宁海县

301亩

3 .2亿

2010-2012

是 宁 波 市 物 流 经济 圈 “ 一 主 六 副 ” 框架 中 的 一 个 重 要 组成 部 分, 是 南部 区 域 重 点 物 流 基 地 , 是 以现 代 物 流 信 息 系 统为 支 撑, 以 多式 联 运 为 依 托 , 集 仓储 转 运 、 配 送加工、商贸流通等服务功能为一体的区域性生态型的综合性物流服务中心。

6

宁波北仑现 代国际物流 园

北仑区

58 3. 72公 顷

2009-2012

以 发 展 现 代 物 流业 、 临 港 工 业 配 套 服务 业 为 主,把 物 流 园 区 建 设 成 为功 能 完 备 、 配 置 合 理 、 辐 射带 动 力 强 、 提 升 港口 物 流 功 能 的 标 志 性区 块, 成 为 浙江 乃 至 华 东 地 区 有 影 响 力 的现 代 国 际 物 流 中 心 之一 ,成 为 全省 乃 至 全 国 物 流 网络 的 重 要 节 点 。

7

宁波江北城 西港区

江北区

1269亩

8亿

2009年开始 建成后 , 可为来自宁波港的煤炭 、 集装箱和来自杭甬运河上游的钢材、 建筑材料

实施

等提供转运服务,成为宁波港后方集疏运系统重要的组成部分。

8

中国塑料城 物流中心

余姚

4.5*方公 里

18亿

20 07 年 启 动 , 3至5年 内建成

宁波杭州湾跨海大桥*端芰霞芭涮撞返募⒌睾湍ǖ厍酥痢俺と恰敝 要的物流节点

浙江舟山凉

9

潭 岛 矿 石 物 普陀区

流中心

664亩

28亿

规模为建设 30万吨级卸船泊位 1个 , 5万吨级装船泊位1个和1万吨级装船泊位 2个定 2008-2012 位为大宗物资 (矿石) 中转集散

舟山万向岙

建设 57万立方米罐容 ,其中成品油 18万立方米 ,燃料油 39万立方米 ; 建设10万吨级

10 山 油 品 物 流 定海区

708亩

8.9亿

2008-2010 、 1万吨级、 5千吨级、 2千吨级成品油泊位各一座 , 定位为大宗物资 ( 成品油 ) 中

基地

转集散

7

3.3.3 慈溪物流园区竞争态势分析
慈溪目前运营中和规划中的物流基地/货运场站较多,其规模不一、定位不同、发展趋势也不 尽相同。详见表 3-4,3-5。
慈溪现有的物流基地大多以货运配载为主要功能,规模偏小(大部分不超过 100 亩),服务区 域以物流基地所在地为主。具有现代物流经营理念和优秀物流运营模式的基地很少,同质化竞争 现象明显。根据《慈溪服务业跨越式发展行动纲要》,除规划中的慈溪市综合物流园区项目外,慈 溪未来还将启动慈溪东部物流中心、慈东物流集聚区、杭州湾新区商贸物流基地等项目。加上已 经基本建设完成的慈溪西部物流中心(余慈物流中心),慈溪未来的物流布局重心将逐渐往东部和 北部偏移。杭州湾新区的自有物流配套预留面积偏小,规划中的桥头堡区块商贸物流区招商工作 尚未正式开始,且开发成本较高。从目前及规划中的各园区功能定位方面来看:已有的物流基地 大多以货运配载功能为主,市场竞争较为稳定,功能配置较为传统;规划中的园区虽功能定位相 *,但区域分布合理;本项目与未来的杭州湾新区商贸物流项目在服务区域及功能配置方面具有 一定重合性。
随着慈溪市综合物流园区 2028 亩的规模以及杭州湾新区北部填海工程的不断*扒 务的核心范围将逐步扩大,所承担的物流量也将日益增长,园区需要配置的功能范围也将随之增 加。根据目前各物流基地发展态势,结合项目未来发展区域,慈溪东部地区土地资源紧张,规划 中的园区项目用地难以落实,已经具备部分土地指标且已经规划的慈溪市综合物流园区具备更强 的规模优势和发展先机,具备成为未来慈溪区域物流体系重要节点的可能。目前存在的部分中小 规模的物流基地和货运场站未来被整合的可能性较大,规划中的慈溪市综合物流园区项目与杭州 湾新区内的物流项目未来直接竞争态*厦飨浴

表 3-4 慈溪各类物流中心/基地基本情况一览表

名称
余慈物流 中心
杭州湾物 流中心
附海物流 中心
慈溪天地 物流中心 慈溪公铁 联运物流 基地 慈溪市货 物配载中 心
华邦物流 杭州湾新 区慈溪出 口加工区 内保税物 流中心

定位

规模 亩

企业物流外包

(主营化纤行

业)、货运配载、

国际货代

20

专线运输

20

零担运输、货运

配载、家电行业

物流外包

40

专线货运

100

货运配载、危化

运输、仓储配送、

货运代理

20

年货运量 万吨
60 29.2
30
50 32

运营期限 年
20 6 4
5 18

服务范围

交通通道

余姚泗门工业

区、余姚工业区、

慈溪西部、上虞

东北部地区,部

分宁波

329 国道

慈溪、余姚,部 分宁波 附海镇、慈东地 区,部分上虞、 宁波

329 国道
中横线、沈 海高速

慈溪、包括宁波 中横线

土地 性质
自有 自有 自有
自有

管理运营模式 出租场地对内 部企业实行信 息共享、统一管 理以及统一报 价 场地出租,专线 招标,内部企业 独立发展 自行运营管理, 与外地物流公 司合作 出租场地,部分 专线自营,部分 专线招标,招标 企业独立发展

中横线、 慈溪及周边区域 329 国道、 自有 自行运营管理

整车、零担公路

运输

30

20

铁路运输、大宗

物资仓储配送

300

73

场地出租、专线

9

慈溪本地

329 国道 国有 招标

慈溪本地、余姚 铁路、329

12

部分

国道

自营模式

国际物流、保税 约

物流

30

4

慈溪本地

沈海高速

政府投资,第三 国有 方运营

8

表 3-5 慈溪规划物流中心/基地基本情况统计表

名称 慈溪市综合物流园区

项目地点 沈海高速以南东三 环北路以西以西

慈溪东部物流中心

观海卫镇

功能定位 以城市配送和工业物流为主 的综合性物流园区

规模/亩 2028

慈溪东部货运集散中心

135

慈溪西部物流中心(余 周巷镇环城北路
慈物流中心扩建项目)

服务于余慈地区工业经济的 货运配载、集散、仓储等

慈东物流集聚中心 杭州湾新区商贸物流

慈东工业区秦渡路 慈东片区的工业、农业、商 以南、沿海北线以东 贸业物流服务中心

杭州湾新区桥头堡 区块

商贸物流配送基地

200 约 150 未知

开发阶段 规划阶段 招商阶段

交通通道 中横线,沈 海高速 329 国道, 沈海高速

建设中,预计 329 国道
年底完工

规划阶段 招商前期

329 国道
沈海高速、 七塘公路

3.4 货运总量分析及预测

3.4.1 区域货运总量分析及预测
(1)宁波货运总量分析及预测 宁波拥有 5 县(慈溪、余姚、奉化、象山、宁海)6 区(江东、江北、海曙、鄞州、镇海、
北仑),得天独厚的港口优势和国家部分物资战略储备基地的战略地位也决定其拥有庞大的物流基 础。加上其历来发达的区域经济和快速发展的产业经济,使其物流量在*几年间一直保持高速稳 定增长的态势。2009 年宁波完成货运总量 2.8 亿吨,货物周转量 123.5 亿吨公里,比去年增长 11.5%、6.5%,其中水路货运量完成 1.1 亿吨,首次突破亿吨大关,铁路货物发送量 1705.8 万吨, 增长 25.9%。公路货物周转量 135.1 亿吨公里,增长 22.0%,机场货邮吞吐量达到 6.9 万吨,增长 14.5%。宁波历年货运量和货物周转量见表 3-1 所示。根据历年统计资料,结合经济社会发展态势, 按照一元线性回归法、指数*滑法和弹性系数法等数学模型,计算推荐预测值。到 2015 年,宁波 货运总量将达到 3.8 亿吨,2020 年将达到 4.4 亿吨。

表 3-6 宁波历年货运情况统计表

指标 GDP(亿元) 公路货运量(万吨) 水路货运量(万吨) 铁路货运量(万吨) 货运总量(万吨) 公路货运周转量(亿吨公里) 货运周转量(亿吨公里)

2003 1749.27
9070 3568 1158 13919 55.3 455.97

2004 2109.45
9890 4734 1210 16026 60.83 554.53

2005 2447.32
10480 5619 1207
17664 64.48 747.89

2006 2874.42
11725 7349 1238 22238 71.91 1036.1

2007 3418.57
12889 8706 1274 24363 81.2 1129.8

2008 3946.52
13550 9993 2171 27508 85.67 1247.1

2009 4329.3 15594 11050
2377 29028 135.13 1321.62

增长率 0.16 0.09 0.21 0.13 0.13 0.16 0.19

表 3-7 宁波特征年物流量预测值综合(单位:万吨)

年份 弹性系数法(万吨) 一元线性回归法(万吨) 乘幂回归法(万吨) 推荐值(万吨) 增长率(%)

2009

29028

——

4.59%

2015 36203 41475 40507 38000

2020 38333 50814 48729 44000 2.98%

(2)慈溪货运总量分析及预测 随着慈溪经济的快速发展以及交通基础设施的不断完善,货物运输量持续上升。2009 年慈溪
完成货运量 1725 万吨,货物周转量 9.9 亿吨公里(不包括铁路),2003 年到 2009 年货运量年增 长率 6.5%,货物周转量年增长率 10.47%,历年货运量和货物周转量见表 3-3 所示。根据历年统计 资料,结合慈溪经济社会发展态势,按照一元线性回归法、指数*滑法和弹性系数法等数学模型, 计算推荐预测值。到 2015 年,慈溪货运总量将达到 2400 万吨,2020 年将达到 2800 万吨。
然而,调研过程中发现,受统计数据来源因素影响,慈溪实际的货运量要远远大于统计数据。 慈溪物流企业的开票业务量大约占企业业务总量的 70-80%,且异地开票比例约占总开票比例的 10-20%。由此推算,慈溪实际货运量至少比统计货运量高出 30 个百分点。按区域实际货运总量 进行修正预测,慈溪到 2015 年货运总量达到 3000 万吨,2020 年将达到 3600 万吨。

9

表 3-8 慈溪历年货运情况统计表

年份 GDP(亿元) 公路货运量(万吨) 铁路货运量(万吨) 水路货运量(万吨) 货运总量(万吨) 货运周转量(亿吨公里)

2003 245.04
1240
1240 5.45

2004 295.67
1306
1306 5.87

2005 375.23 1435.5
1435.5 7.43

2006 450.19
1560
1560 7.53

2007 531.51
1720 4
11 1735 9.17

2008 601.44
1810 40.04
10 1860.04
9.35

2009 626.24
1810 74 9
1893 9.91

增长率 0.17 0.07 1.64 -0.06 0.07 0.10

物流园区适站量计算公式为Qs=Qz*a*β,其中Qz为区域货运总量,a为适站系数,β为分配系 数。适站系数a 跟城市物流业的发展阶段有关,一般来说,城市物流业的发展阶段越高,第三方物 流的比例就越高,物流作业进入园区的比例就越高,反之亦然。根据经验,a一般取值为0.2-0.4, 物流发达城市取值大,相对落后的城市取值小些;规划期限越长,取值越大,规划期限越短,取值 越小。慈溪市综合物流园区规划期限较长,城市物流业发展程度一般,所以取值0.28-0.36之间。 分配系数是规划物流园区在城市物流体系中作业量的承担系数,主要取决于物流园区的规模和综合

表 3-9 慈溪特征年物流量预测值综合(单位:万吨)

年份
弹性系数法 一元线性回归法 乘幂回归法 推荐值 增长率(%)

2009 统计数据 修正数据

1893

2353

—— ——

2015

统计数据预测 修正数据预测

2435

3166

2538

3112

2267

3677

2400 4.81%

3000 4.13%

2020

统计数据预测 修正数据预测

2834

3684

3099

3952

2553

3132

2800

3600

3.13%

3.71%

通过以上数据及预测可以看出:宁波和慈溪货运总量*稳增长,货运周转量增长幅度大于货运

总量增长率;慈溪的货运总量和货运周转量的*均增长率略低于宁波的整体增长水*;慈溪物流基

本依赖于公路运输,公路货运量持续增长;而宁波物流的基础条件完善,公水铁空等多种物流运输

途径并存,且铁路和水路货运量的*均增长率均要高于公路货运的*均增长率。

由此可见:宁波物流发展基础扎实,未来发展趋*虾茫源认锪鞯挠跋炝痛вγ飨裕

宁波货物运输可选择性较大,运输方式日趋多元,而慈溪受基础条件制约,物流运输方式单一;慈

溪物流目前主要服务于当地的工业经济,受区域城市产业发展战略引导以及传统制造业产业转移等

外部因素影响,预计区域货运总量后期增速将逐渐放缓 ;若慈溪能借跨海大桥及其他基础设施建

设之力把握物流产业发展机遇,主动承担宁波物流的喂给和中转功能,抢占浙东地区商贸物流集散

中心地位,吸引区域物流量经由慈溪向四周辐射,慈溪物流具备较大的发展空间,预计未来一段时

间内货运总量仍能保持较高的增长水*。

3.4.2 物流园区适站量分析及预测

物流园区适站量是指进入园区进行处理的货运量,包括园区作业或短时堆放、储存的货运量和 经由物流园区往外发送的货运量。物流园区货运量受到经济、产业、政策、发展环境等外部条件、 设备设施、作业水*、经营管理能力等内部条件以及周边交通条件等诸多因素的影响。

条件,综合条件越高,取值越大,反之亦然,城市所有物流园区的分配系数之和为1。

(1)园区服务于慈溪本地的适站量预测

根据《慈溪服务业跨越式发展行动纲要》中对园区的定位,分配系数取值应为0.4-0.55之间。

但由于2011-2012为园区的建设期,2013-2015阶段,园区部分功能尚未进入稳定运营期,所承担的

区域物流作业量也尚待开发。根据预测,到2015年,慈溪市综合物流园区针对慈溪区域的适站量约

为400万吨/年,2020年园区适站量接*700万吨/年。具体计算结果详见表3-8。

表3-10 慈溪市综合物流园区适站量测算表I

指标 区域货运总量 适站系数 a 分配系数β 适站量

2010 1900 0.22
0

2015 3000 0.3 0.45 405.00

2020 3600 0.35 0.55 693.00

(2)园区服务于宁波全境的适站量预测

单位 万吨/年
万吨/年

如果以宁波物流体系的组成部分对慈溪现代物流园区进行定位,则园区的适站系数会略高与慈

溪本地,达到0.3-0.4,而分配系数取值则在0.08-0.12之间,根据预测,到2015年,慈溪市综合物流

园区面整个宁波的适站量约为970万吨/年,2020年园区适站量可达到1500万吨/年。详见表3-9。

表3-11 慈溪市综合物流园区适站量测算表II

指标 货运总量 适站系数 a 分配系数β 适站量

2010 30000 0.25
0

2015 38000 0.32 0.08 966.72

2020 44000 0.35 0.10 1522.40

单位 万吨/年
万吨/年

根据以上预测结果,结合园区所在区域的竞争态势及市场空间容量,以慈溪现代物流园区既要

服务于慈溪本地,又要面向宁波甚至更广的范围提供服务,则2015年园区适站量至少可以达到800

万吨,2020年可达到1200万吨。

10

3.5 行业物流市场需求分析
3.5.1 工业物流需求分析
慈溪工业经济发达,优势产业集群明显。在产业布局方面:家电行业主要集中于观海卫、周 巷、附海、横河、新浦;轻纺业主要集中于白沙、逍林、胜山、坎墩(白沙要搞城市建设,以后 要搬迁出去);化纤行业主要集中于慈东、杭州湾新区;机械制造业主要集中于坎墩、胜山、横河。 由于目前慈溪本地的物流行业普遍存在基础设施落后、经营不够规范、组织水*低、物流成本高 等症结,慈溪工业企业的物流业务大部分没有剥离,除销售物流外包比重较高以外,其他环节的 物流业务仍以自营为主。2009 年慈溪 1893 家规模以上工业企业实现工业总产值 1030.83 亿元, 实现销售产值 981.26 亿元,按照物流成本*均占销售额的 10%计算,2009 年工业物流总额达到 98.13 亿元。根据 2010 年前 5 个月的统计数据,预计 2010 年慈溪规模以上工业总产值为 1150.51 亿元,比上年同比增长 11.6%,以目前的工业增长率计算,到 2012 年慈溪规模以上工业总产值将 达到 1432.9 亿元。2015 年将达到 1991.6 亿元,2020 年可以达到 3447.6 亿元。
家电制造是慈溪的支柱产业,产值规模达到 600 亿,已经发展成为一个较为成熟的产业集群。 采购物流方面,由于本地能源缺乏,家电行业所需要的五金原料、塑料粒子、外壳铁皮、以及压 缩机等重要部件均需要从外部调入,家电行业的采购物流量巨大;生产物流方面,塑料模具、零 配件制造加工、外壳处理、成品组装、产成品包装等都能在区域内完成,产业集群中的行业分工 带来区域内的产品频繁流动,为生产物流提供较大的市场空间,此外家电产品的研发设计、委托 加工也能催生一部分物流需求;销售物流方面,慈溪家电产品 OEM 和出口的比例较高,因此大批 量的产成品销售物流规模庞大,再加上家电产品的分销渠道复杂,代工、代理代销、直销、电子 商务等销售渠道众多,因此销售物流的复杂程度也较高,需求量也较大。
轻纺化纤行业目前已经发展成为慈溪的第二大支柱产业,年产值超过 170 亿元,所能提供的 物流量仅次于家电业。采购物流方面,原材料采购、丝、面料、成衣运输配送等大规模物流由专 线公司或货运配载公司承担;生产物流方面,轻纺化纤已经发展成为一个产业集群,从纺丝、加 弹、织布、印染、成衣等工序均可以在本区域内完成,印染工序主要分布在杭州湾新区,生产物 流方面有较大的短驳需求;销售物流方面,产品配送等大规模物流由专线公司或货配公司承担。
轴承制造作为慈溪的支柱产业之一,拥有规模以上轴承工业企业 160 家,年产值 55 亿元。在 采购物流方面,轴承行业的用钢属于特种钢,目前国内只有江苏的兴澄特钢能提供,慈溪除几家

大型的轴承生产企业能自备钢胚加工线以外,其余的中小轴承生产企业都需要依靠当地的 4 家钢 管加工企业提供的钢胚加工后的钢管进行生产,原材料采购以当*笠滴形锪髌笠堤峄跷鳎 依靠江苏本地的物流企业或慈溪江苏专线运输企业的运力完成;生产物流方面,轴承加工所需的 钢珠、钢管等零配件一般由区域内的配套企业提供,由工厂自备车或区内个体运输者承担;轴承 加工制造需要一个较长的周期,期间的资产沉淀数量较大,再加上上游强势钢厂付款条件苛刻导 致有时资金周转困难,因此轴承行业的物流金融市场空间广阔;销售物流方面,慈溪轴承产品出 口的比例较大,主要通过宁波港出口,出口物流基本全权委托给国际货代企业操作,而这些货代 企业基本上是宁波的货代企业,慈溪本地的国际货代仍有较大的市场空间。
3.5.2 农业物流需求分析
农业物流需求主要包括农副产品的储运、农资产品的储运、农村便利店的日用品配送、家电 等大件商品的下乡配送以及针对城市的农产品配送等。慈溪*年农业生产*稳发展,2009 年全市 实现农林牧渔业总产值 45.93 亿元,按可比价格计算,比上年增长 5.2%,农民收入稳步增长,2009 年农村居民人均纯收入 13538 元,比上年增长 10.4%,农村居民人均生活消费支出 2009 年首次超 过万元,达到 10365 元,比上年增长 7.4%,农业市场主体发展壮大,新增宁波市级龙头企业 7 家、 现代农场 22 家,创建农业省级示范合作组织 2 家,规范化农民专业合作社 16 家。全年粮食生产 功能区实施面积共计 19665 亩,杭州湾现代农业开发区启动建设。随着慈溪农业经济的不断发展 和农民生活水*的不断提高,国家和各级政府相继出台的开拓农场市场的政策措施,农产品物流 以及农资物流将会迎来新一轮的发展契机,慈溪的农业物流需求将迎来高速发展。而在城市的农 产品配送方面,慈溪的农产品批发市场由于属于二级市场,物流量偏少,货源由外地供应商导入, 配送业务由市场内专门的配送公司承担,再加上市场又有一定的仓储设施规划,因此从目前来看, 农产品配送对外部社会物流的需求不大。
随着慈溪经济的发展,人民生活水*的提高,对冷链生鲜产品需求不断扩大,加上国家鼓励 大力发展冷链物流的时代背景,冷链物流迎来了难得的发展机遇。慈溪本身就拥有一批优秀的冷 链物流企业(慈溪及周边县市生鲜产品供应量充足,本地的阿六水产和雨中雨水产等企业多年经 营已经具备一定的市场基础和营业经验),再加上民间资本对冷链物流的投资热情高涨。得益于运 输格局的改善,慈溪具备建设区域冷链物流中心辐射浙东区域和长三角地区的能力,冷链物流配 送需求将会进一步扩大。

11

3.5.3 商贸流通业需求分析

3.5.4 物流行业需求分析

*年来,慈溪商品市场日趋繁荣,初步形成了开放、畅通、竞争、有序的商贸发展格局,为 商贸业的发展奠定了坚实基础。2009 年,全市实现社会消费品零售总额 246.9 亿元,比五年前翻 了一番,拥有亿元以上市场 16 家,实现年商品市场交易额 316.85 亿元。慈溪目前有农产品批发 市场、华东轻纺城、工业品批发市场、新世纪电子城、李宅木材市场、金慈塑料市场、天元铁皮 市场等大型专业市场以及慈客隆、三江、华润万家等连锁超市,这些专业市场、超市百货以及批 发代理企业共同构成了慈溪商贸流通业的主体。
新规划的慈溪市现代商品市场园区即将进入建设阶段,这个占地 3443 亩,总投资 30 亿元的 市场园区将规划建设胜山布料城、农贸城、家电城、建材家居城、综合商贸城、五金机电城、商 品调剂城七大专业市场。慈溪市现代商品市场园区依托慈溪市现有各类商业资源,通过资源整合 集聚产生规模效应,不仅服务于生活消费,而且服务于工业生产,推动产业升级。慈溪市现代商 品市场园区的定位是立足慈溪、辐射周边、面向长三角的区域性商贸中心,尤其是包括五金机电 城、胜山布料城、家电城及商品调剂城在内的生产资料市场集群辐射的范围更为广阔。虽然商品 市场园区内部规划有以区域商品配送和城市配送为主的物流功能,但随着市场园区的发展,市场 内的商品贸易活动将带来巨大的区域分拨分销、流通加工以及仓储配送需求,需要具备综合服务 能力的物流园区为其提供物流配套。
从专业市场对物流的需求角度来看,慈溪专业市场中服务于当地工业产业的市场能提供较大 的物流需求,然而新规划的专业市场集群规模较大,并规划了运输、仓储等物流配套用地,总体 对社会的物流需求不大,但在产品加工、货运配载方面由于专业市场定位以及土地容量的原因存 在一定的市场空间。连锁超市和批发零售业对物流的需求主要集中在仓储和配送两个方面,但对 仓储容量和配送范围需求不一。一般的中小型批发代理商对仓储配送的需求有限;但大型批发代 理商、新型业态的商贸流通商(如网商、电视购物运营商等)对专业仓储和区域配送有着较大需 求;扩张型的大型超市或卖场对专业型的区域配送中心有着强烈需求。以华润万家配送中心为例, 该配送中心服务于浙东地区的 20 多家大卖场以及该地区的农村便利店,不论是仓储面积(目前面 积 18330M2)还是信息化水*都已经满足不了超市的发展要求,对农村便利店的配送的频率也很低, 中心目前已经处于超负荷运营的状态,对扩张配送中心的需求十分强烈。

*年来,随着杭州湾跨海大桥的建成通车,慈溪交通区位优势凸显,物流发展环境逐渐优化, 物流需求不断扩大,物流服务水*逐步提升,慈溪物流业迈入从传统物流向现代物流跨越式发展 的新阶段。
从慈溪本地物流行业发展情况来看:慈溪物流呈现多而散的局面,规模物流企业大多以货运 配载和专线运输为主营业务,尚无企业可以提供企业供应链管理服务。配载类企业和专线类企业 主要服务于慈溪本地的工业企业,如华畅、附海、天地、杭州湾等物流中心等,服务区域可覆盖 全国各地,并逐渐延伸到三四级城市。部分企业拥有一定的资金实力和运营能力,且企业发展理 念先进、业务创新能力较强,但大部分企业的新业务开发(如仓储配送、采购供应、物流金融等) 受企业资金、仓储资源和土地资源等因素的制约,难以正常开展。从慈溪物流企业发展战略来看: 部分企业的未来发展将以发展仓储、配送业务为主(如杭州湾物流中心、余慈物流中心等),也有 小部分企业以发展供应链集成服务为目标(如附海物流中心等),但大部分企业仍以货运配载为主。 从慈溪本地物流企业对于进驻慈溪市综合物流园区的意愿来看:大部分物流公司较为关注物流园 区的开发建设,尤其是园区的政策优惠、政府支持推广、配套设施等建设。如果物流园区能整合 慈溪的物流资源,引导市场秩序、提供信息化*台支撑、提供物流行业综合服务,则进驻物流园 区意愿强烈(如天天发、富达、华畅、天地物流等);也有企业认为物流园区距离产业集群、专业 市场的直线距离较远,市场供给量不足,对园区初期发展感到担忧;冷链物流、医药物流等专业 型物流企业对园区的发展前景较为看好,希望未来能介入部分功能区块的经营,进驻园区意愿较 为强烈。
从宁波市域范围的物流业发展来看,宁波已经吸引了大批的多元、高端的物流资源,如港口 运输、大宗物资集散、供应链管理、国际物流、物流信息、物流科技应用等,外来物流资源尤其 是国际物流和航运物流资源尤为丰富。从这些外来企业进入宁波的意图来看:约有 70%的企业受 业务驱动进入,约 30%的企业受市场驱动进入。从外部进驻企业(或意向进驻企业)的类别和需 求来看:第三方物流企业对租用交通便利、成本合理的作业场所需求较大;大型物流*台运营商 对项目投资较为感兴趣;国际物流运营企业对基础设施完善的运营场所租用需求旺盛;拥有区域 服务网络的物流企业对小规模用地投资存在一定需求;拥有物流功能的中小型商贸流通商对公共 仓储配送资源需求旺盛;大中型商贸流通企业对自建型的配送中心需求强烈。

12

4.竞争力分析及战略方向选择
4.1 基于 SWOT 分析的项目竞争力分析
4.1.1 项目的 SWOT 分析
通过实地调研及资料分析,慈溪市综合物流园区既存在机遇与优势,也存在威胁和劣势,下 面通过 SWOT 模式对整个综合物流园区的优劣势及潜在的威胁与机会进行全面分析研究。 (1) 项目优势 ? 当地政府重视物流产业,对于本项目寄予厚望
*几年慈溪经济发展迅速,现代服务业发展也渐入佳境,政府对物流项目的关注度逐年提高。 *年来,慈溪政府在多个文件规划中强调物流产业的发展,同时把物流产业发展作为“十二五” 规划中的重中之重。在此背景下,慈溪市综合物流园区规划项目应运而生。此项目的目的在于改 变慈溪当前零散的物流企业格局,规范慈溪的物流行业,更好地服务于当地经济与产业发展。因 此项目自启动以来一直受到政府的高度关注与重视,有利于园区的开发建设与发展。 ? 慈溪市综合物流园区投资成本远远低于同区位的其他物流项目
在社会资本纷纷投向物流项目背景下,慈溪制造企业、物流企业和一些单纯的投资机构对投 资大型物流项目的热情居高不下。在一线城市投资成本过高,二三线城市投资利润率增加,具有 同区位的优势的慈溪在浙东地区的投资优越性逐渐显现。此外,行政归属位于宁波的杭州湾新区 *阶段主推的商贸物流项目与本园区同在一个区位,直线距离仅数公里,但其投资成本和未来运 营成本相对较高。因此,不论从投资成本方面来看还是从投资回报率来看,慈溪市综合物流园区 具有同区位物流项目无法比拟的投资优势。 ? 区域土地资源紧张,项目拥有用地指标且具有外部拓展能力,具备可持续发展支撑
目前慈溪工业用地紧张,诸多工业项目和物流项目面临规模待扩展但缺乏供地的尴尬局面。 规划中的慈溪市综合物流园区已经拥有 500 亩的用地指标,项目规划用地剩余指标落实成功率较 高。本项目用地所涉及到的拆迁工作量较小,项目建设可以快速启动,大大降低了综合开发成本。 此外,项目用地周边暂无规划大型工业园区项目,周边土地存量充足,园区具备外部拓展能力, 可以为后期发展扩张提供可持续发展支撑。

? 开发主体拥有丰富社会资源及优秀招商能力,且具备一定客户基础 本项目的开发主体为慈溪贸易与粮食局,属于政府直属机构。贸易与粮食局本身主要负责商
贸批发、零售、粮食、餐饮等服务行业的行业指导,研究指导流通体制改革,负责专业市场、农 贸市场的审核和商品流通等,*时与商贸企业、生产制造企业接触较多,独立操作招商工作的经 验充足,具备丰富的客户资源和优秀的招商能力。目前正在接洽的传化物流、邮政物流、华润配 送中心等项目属于优质物流项目,客户基础较为坚实。 (2)项目劣势 ? 开发主体缺乏实际项目的开发及运营经验
虽然开发主体有很丰富的社会资源及招商能力,但由于未涉及过项目的具体开发和运营,缺 乏实际项目的开发和运营经验。一个项目的开发与运营并不仅仅取决于硬件设施,还需要诸多软 件因素支撑。因此开发主体存在运营经验不足的风险。 ? 传统物流市场空间难以扩大,高端物流需求尚待培育,项目盈利模式有待挖掘创新
慈溪现有的物流企业大多数都是货运配载和专线运输类企业,分布散乱,数量众多,覆盖慈 溪的各个乡镇,传统物流市场接*饱和,竞争格局趋于稳定,发展空间难以扩大。能够提供如仓 储配送、供应链集成、信息*台建设等高端物流业务的物流企业很少,主要原因在于区域内物流 服务需求企业对现代物流的认识程度偏低。在市场需求不明显,市场供给缺乏的前提下,现代物 流和高端物流服务开展的条件尚不成熟,前期推广和市场培育仍需一定时间。这需要政府引导生 产制造企业改变目前的物流观念,并提供一定的政策培育高端物流市场需求,园区开发主体也需 要通过创新园区发展模式、充分挖掘高端服务的赢利模式等渠道修炼内功,做好准备,等待市场 机会的到来。 ? 基础设施及外部交通仍需完善,前期工作任重而道远
项目用地位于沈海高速慈溪出口处,对外辐射能力强大,但离市区较远(超过 20 分钟的车程), 对内服务的能力偏弱。此外,园区周围的两条主干道至今还没建成,南边的建附路规划于明年年 底建成,对园区一期招商将会产生一定的影响。此外,园区西面纵向连接市区的新城大道仍在规 划中,即使能在“十二五”末建成通车,仍将对园区的前期开发产生一定影响。 (3)项目机会 ? 外部交通条件改善,区域物流末梢状况得以改变,具备辐射周边的物流能力
杭州湾跨海大桥开通后,慈溪真正意义上成为了上海、杭州、宁波三大城市的几何中心,这

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也摆脱了之前区域物流末梢的局面,具备对浙东区域以及面向长三角的物流辐射能力。未来,浙 东的货源可以在慈溪集散,依托慈溪在浙北、上海、苏南的辐射能力,进行区域配送;同时进入 浙东的货源也可依托慈溪这个*台,在慈溪进行集散,然后配送到浙东地区;除了配送功能外, 慈溪还可建立中转中心,使在浙北、上海、苏南等地与浙东、福建等地间的物流运输可在慈溪进 行中转,慈溪成为区域型的物流节点具备极大的可能性。 ? 得益于大桥经济效应逐步发挥,城市间合作进程加快,慈溪借物流之力接轨大上海、融入长
三角成为可能 慈溪依托杭州湾跨海大桥建成带来的区位优势,与上海、嘉兴等杭州湾北岸城市以及宁波、 杭州等大城市间的交流越来越频繁,合作越来越深入。慈溪加快融入长三角的步伐,最关键的是利 用大桥带来的区位变化,最大程度地发挥大桥交通财富效应,在蓬勃发展的长三角经济圈中,得到更 多的经济实惠,形成更显著的发展强势。现代物流服务业是城市化进程中的优势产业,也是衡量城市 辐射力大小的一个标志性产业。当前,大力发展城市现代物流、服务和旅游业等现代新型业态,是慈 溪加快融入长三角经济圈的重要抓手,是慈溪积极参与并获益长三角一体化的重要举措,必将成为慈 溪参与区域竞争过程中新的经济增长极,从而能够不断提升慈溪经济的区域竞争力和影响度。 ? 城市化进程及优势产业转型升级对物流业提出更高要求,社会物流资源整合、现代物流发展 恰逢其时 目前慈溪正大力*鞘谢桃约疤嵘陨碛攀撇底汀K孀懦鞘谢耐*┐濉⒊ 郊资源配置必将进行新一轮改革,以前闲置的运输车辆,散乱的货源点都将重新被整合。优势产 业的转型升级将引发物流业务的剥离,从而对城市区域配送、企业仓储配送等提出更高的要求, 特别在时效性、专业性方面。这样的现实压力也给整合社会物流资源,提升城市物流层次提供了 千载难逢的机遇。 ? 物流行业发展环境良好,社会资本对物流行业投资热情高涨 随着物流业被列入国家调整振兴十大产业之后,全国范围内掀起的物流行业投资热情持续升 温。慈溪本地欲投资物流项目的投资的主体不仅仅出现在物流企业,制造业对物流领域的投资也 逐渐升温。此外,一些单纯的投资机构和风投公司也纷纷表现出对物流行业投资的关注和热情, 部分地方政府对物流项目的直接投资案例也逐渐增加。慈溪对外部资源的进入向来呈包容和接纳 的支持态度,对外部投资也持重视和欢迎态度。在这种本地和外地,物流企业和非物流企业对物 流项目投资踊跃的背景之下,物流行业发展环境较好,项目获取社会投资的机会较大。

(4)项目威胁 ? 产业升级转型及制造基地逐步转移使得区域物流量呈逐步下降趋势
慈溪目前的物流需求主要来至于工业物流,但是随着当地产业升级转型,制造生产模块呈现 往中西部地区转移现象。届时留守慈溪本地的主要是各公司的总部、研发中心、营销中心等部门, 这就导致生产企业的采购物流、生产物流、销售物流都往外迁移,直接影响慈溪的整个物流量。 慈溪市在“十二五”规划中提出:在“十二五”期间,慈溪将大力发展装备制造、电子信息、新 材料、新能源四大新兴行业,使这四大新兴行业占工业产值比率达到 40%以上,但是这些行业所 贡献的物流量有限,这也将间接的降低整个慈溪的物流总量。 ? 周边城市(宁波、镇海等城市)物流发展先于慈溪,物流政策宽松的县市会分流、抢占部分
货源及社会物流资源 慈溪物流发展虽然得到政府的大力支持,但毕竟还不完善,没有区域性的特色物流,相比而 言周边城市的物流发展先于慈溪,现已成一定规模。如宁波依托港口优势大力发展港口物流,吞 吐量已居全国前列;镇海经过一段时间的发展,也已成为浙江大宗物资的主要集散地;余姚通过 适当宽松的物流政策,积极发展物流产业,吸引了一些周边县市的物流资源。如果慈溪在物流产 业发展方面再不抓紧树立发展特色和错位竞争优势,将会导致物流需求的分流以及物流资源的外 流,届时再想要对当地的资源进行整合利用将面临在较大的困难和更高的成本。 ? 项目腹地区域内规划较大规模的同类物流项目,未来直接竞争态势明显 环杭州湾区域中存在这不少大型的同类型物流园区项目,如嘉兴综合物流园区项目、中国轻 纺城物流园区项目、宁波空港物流园区等。与慈溪市综合物流园区比邻的杭州湾新区现设有专门 的进出口加工区,拥有较大容量的保税物流资源,直接为进出口企业提供便利服务;新区内各生 产企业用地面积充足,均规划有大型仓储设施,内部物流配套相对齐全;新区现正在规划桥头堡 大型物流项目定位为以商贸物流为主的物流资源集聚地。这些大规模的物流配套都将影响环杭州 湾区域以及宁波地区的物流走向,对慈溪市综合物流园区的发展存在直接的竞争关系。 ? 项目周边无成熟工业或商贸项目,未来规划尚未涉及周边地块,项目所在地直接物流供给能 力偏弱 根据慈溪的各项规划,物流园区项目尚未出台工业园区或专业市场规划,且项目用地周围本 身的工业和商贸业配套偏弱,无已成型的工业片区项目。这使得物流园区在开发前期直接物流需 求偏少,前期市场开发和难度偏大。

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4.1.2 SWOT 分析结论
根据以上分析,慈溪市综合物流园区项目优势和劣势并存,机遇与威胁相伴。建议慈溪市综 合物流园区利用内部优势,抓住外部机会,应用政府引导和市场调节手段争取一批优秀物流资源 进驻园区开展业务;克服内部弱点,回避外部威胁, 摒弃市场竞争白热的传统物流业务(如货运 配载、干线运输等),创新业务模式,开发先进高端的物流产品及服务(如物流金融、流通加工、 供应链集成服务等),开发有别于传统物流功能的园区项目;利用外部机会克服内部劣势,加强招 商力度,以日益凸显的区位优势为宣传重点,争取多引进配送范围较大的区域分销配送项目以及 包含较大增值空间的商贸物流项目入园。
4.2 基于矩阵分析的园区功能配置选择
通过市场需求分析,项目潜在的可行的功能分别有货运配载、仓储配送、流通加工、城市配 送、冷链物流、供应链集成服务、行业综合服务、国际/保税物流、大宗物资集散、多式联运等。 下面就用功能配置矩阵对其进行分析。
根据市场吸引力和资源与能力匹配度两个维度,将功能配置矩阵划分为 A、B、C、D 四个象限, 分别代表战略型功能、基础型功能、机会型功能和放弃型功能。战略型功能代表市场吸引力巨大, 未来发展前景良好,而慈溪市综合物流园区可以通过学*与合作的方式快速获得相应运作能力的 功能,属于核心功能,能够为园区带来可观的投资回报,应当采取进取性策略,加大投资并重点 培育;基础型功能代表目前存在一定的市场规模,同时项目本身已经具备配载该项功能的资源与 能力,但需求增长相对较慢的功能,其投资风险相对较小,功能配置可以帮助物流园区在运营初 期快速形成物流氛围,做大规模,并在未来的发展过程中提供稳定的业务保证。基础型功能和战 略型功能一样需要在运营初期率先配置,并保持稳健发展;机会型功能代表目前市场规模偏小、 未来可能有快速发展,但目前缺乏相应资源和能力。需求发展的不确定性致使该类功能配置存在 一定的投资风险,不宜过早介入,但应保持关注,待时机成熟之时快速进入;放弃型功能代表市 场吸引力比较低而又缺乏相应资源与能力的功能,尽管该类功能本身作为市场机会而存在,但不 大可能通过能力培养转化为物流园区的功能,应该主动放弃。功能配置矩阵分析结果见下表。


C

4

A

6


2

7

5 1
8

市场吸引力

3

10

D

9

B

 



资源与能力匹配程度





1.货 运 配 载 2.仓 储 配 送 3.流 通 加 工 4.区 域 分 拨 分 销 5 .冷 链 物 流 6 .供 应 链 集 成 服 务 7 .行 业 综 合 服 务 8 .国 际 /保 税 物 流 9 .大 宗 物 资 集 散 10.多 式 联 运

图 4-2 园区功能选择矩阵
表 4-1 慈溪市综合物流园区功能配置表

战略型功能
? 物流行业综合服务 ? 区域分拨分销
机会型功能 ? 供应链集成服务 ? 冷链物流 ? 国际物流

基础型功能 ? 货运配载 ? 仓储配送 ? 流通加工
放弃型功能
? 多式联运 ? 大宗物资集散

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5 发展定位及发展目标
5.1 指导思想
贯彻宁波市委市政府“六大联动、六大提升”的重要精神,以慈溪“融入长三角经济圈,成为宁 波都市区北部中心和长三角具有一定影响力的重要城市”的“十二五”城市发展战略为指导;以提升 区域物流竞争力,促进区域经济发展,助推当地产业腾飞为主要目标;以适应未来地区间产业转 移趋势,依托跨海大桥资源深度融入长三角为切入点;以物流基础设施建设、物流先进技术应用、 物流资源整合集聚为主要手段; 为慈溪市提升物流服务水*,促进制造业与物流业联动,融入宁 波乃至整个长三角物流体系做出贡献。
5.2 总体定位

以生产拉动的原材料供应物流、消费拉动的零售业物流、国际贸易拉动的进出口物流、国内 贸易带动的转运物流为基础,以慈溪工业化中期向工业化后期演进、传统物流服务向现代物流服 务发展、传统商贸业向现代商贸流通业转型为契机,通过物流服务于工业和商贸业,工业和商贸 业促进物流业发展,加强物流、工业、商贸三者紧密联系和业务联动;打造环杭州湾地区乃至长 三角地区物流业与制造业、物流业与商贸业联动发展的示范*台。
(3)产业延伸发展*台
以培育产业链上下游协同发展和综合配套能力为核心,弥补区域资源集聚、转移和发展升级 过程中服务要素资源缺位所带来的困境,以慈溪市综合物流园区为载体,引导传统物流服务功能 向综合物流产业链进行广度和深度延伸,大力发展流通加工、物流科技、物流金融、物流信息、 等新兴物流业务与功能,全力打造物流物流产业延伸*台。
(4)公路港物流服务*台

根据慈溪的资源禀赋、产业经济和物流发展现状;以服务于当地产业集群和区域间商贸往来 为目标,以区域分拨分销和供应链集成服务为核心;以物流信息和物联网技术应用为特色;以公 路物流和货物集散为基础,以商务服务和产业服务为配套;集聚区域内冷链、化工、医药等多项 专业物流资源;将园区建设成为立足宁波、服务长三角、辐射全国,集物流信息、仓储配送、流 通加工、采购分销、总部办公五大功能于一体的现代化综合服务型物流园区。
具体而言就是要打造“区域物流资源整合*台”、“公路港物流服务*台”、“产业联动示范* 台”与“产业延伸发展*台”四个*台。
(1)区域物流资源整合*台
通过政府引导和市场调节,提供优越的物流发展环境和完善的配套服务,吸引各类物流资源 (包括专线运输、仓储配送、国际物流、冷链物流、医药物流、化工物流等)进入园区,在园区 内形成物流资源集聚发展的良好格局。通过产业集聚效应和规模效应,从整体上提高物流园区的 发展水*、管理水*和服务水*,并在整合现有物流资源的同时,为当地培育一批专业、特色、 拥有优秀管理运作能力的物流企业,最终发展成为区域内的物流资源集成*台。

公路港物流服务*台通过物流基础设施的建设,专业设备设施的配套以及物流信息和科技的 公共应用,为区域内第三方物流企业日常运营提供服务。公路港物流服务*台不仅对物流服务、 物流载体和物流需求进行资源整合,还将通过物流企业集群发展的方式*蛭锪鞑倒娣队 序发展。
5.3 发展目标
5.3.1 总体发展目标
根据项目总体定位,慈溪市综合物流园区的总体发展目标是:开展有别于港口物流和国际物流 的公路物流,并集聚医药、冷链、化工等多项专业物流资源,成为宁波物流体系的重要组成部分, 助推宁波打造全国物流枢纽的战略实施;通过与制造业及商贸业的联动发展,塑造区域分拨分销能 力与供应链管理能力,成为环杭州湾地区物流产业发展高地;通过不断研究探索产业延伸发展模式 以及物联网技术应用,成为长三角区域具有典型示范意义的创新型物流园区。
5.3.2 阶段发展目标

(2)产业联动示范*台

为实现慈溪市综合物流园区的总体发展目标,遵循“统一规划、分步实施、资源优化、合理

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配置”的原则,园区整体分三个阶段实施。各阶段目标如下: (1)一期建设阶段(2011-2012) ? 阶段相关指标
到 2012 年末,慈溪市综合物流园区累计完成投资 2 亿元,其中 1.5 亿元为基础设施投资;引 进物流项目 4 个,吸引社会投资 3 亿元,争取 2012 年末前开工项目达到 3 个。
? 阶段发展目标 本阶段以园区基础设施建设为核心内容,争取在 2012 年末完成园区的征地拆迁工作及园区基
础设施建设,园区用地达到五通一*要求。优先启动货运配载区与综合配套区的开发建设,集聚 区域物流资源,力争在 2012 年末公路港物流服务*台初具雏形,园区集聚慈溪地区相应公路物流 资源的开始显现。
? 阶段建设目标 本阶段建设主要包括园区“两纵两横”的主干道路网建设,以及相应的水、电、气、信等配
套基础设施建设。在基础设施建设的基础上,启动货运配载区、综合配套区以及部分区域分拨分 销基地建设。完成大型车辆服务中心和专线物流中心的建设并开始运营,综合配套区开始提供餐 饮、住宿等生活服务,区域分拨分销基地部分项目进入建设施工阶段。
(2)二期建设阶段(2013-2015) ? 阶段相关指标
到 2015 年,物流园区年货物吞吐量超过 800 万吨;引进 A 级物流企业 10 家以上,培育营业 额超亿元的物流企业 2-3 家,超 5000 万的物流企业 5-8 家;园区总产值达到 30 亿元,累计完成 投资 20 亿元,上缴利税超过 1.8 亿元;提供就业岗位 2000 人次以上。
? 阶段发展目标 本阶段为园区具体项目建设和正式运营阶段。本阶段园区一期项目全部启动建设,大部分项
目建设完成进入正式运营阶段。园区通过内部能力塑造和外部宣传推广,成为慈溪物流行业的发 展高地,在慈溪本地的行业地位基本奠定,在环杭州湾区域的影响力逐步显现。引导部分慈溪优

势物流资源及外部优秀物流资源进驻园区,完成区域内各项社会物流资源在园区的集聚,开始发 挥物流资源整合作用。园区凭借日益突出的区位优势,通过本地项目培育和外部项目引进抢占区 域分拨分销资源,为实现慈溪深度融入长三角的城市发展战略规划奠定基础。
? 阶段建设目标
货运配载区、仓储配送区与综合配套区全部建设完成进入稳定运营,慈溪城市货运中心基本 形成;区域分拨分销基地得以基本建设完成,包括商贸企业、电子商城、电视购物等一批新型区 域分销企业进驻园区并开展业务,初步形成区域分拨分销商贸物流一体化的示范效应;物流企业 总部集聚区一期物流商务大厦、配套人才公寓建设完成投入使用,与总部集聚相配套的企业运作 基地等基础设施业基本完成建设并投入运营;专业物流区通过引进医药物流和冷链物流企业,基 本建成冷链物流中心和现代化医药配送中心,区域内部分专业物流在园区得以集聚。
在二期用地地相关征地拆迁等前期工作基本完成的基础上,进行相应的基础设施建设,力争 在 2015 年基本达到二期用地五通一*的土地交付要求,为相*笠到た瓜嘤Φ墓┯α醇煞 务和相关物流延伸服务打好基础。
(3)园区发展阶段(2016-2020)
? 阶段相关指标 到 2020 年,物流园区年货物吞吐量达到 1200 万吨;引进全国百强物流企业 2-3 家,培育营
业额超 5 亿元的物流企业 2-3 家以上,亿元以上物流企业 5-8 家;园区总产值超过 50 亿元,上缴 利税超过 3 亿元;累计提供直接及间接就业岗位 3000 人次以上。
? 阶段发展目标 本阶段园区二期供应链集成服务基地和延伸发展区完成工程建设并开始正式运营,园区进入
整体运营阶段,各功能区块发挥应有效益并逐步实现业务互动;通过区域分拨分销功能的打造, 借助外部基础设施的日益完善,园区服务的地理范围得以突破,慈溪作为长三角物流节点城市的 地位基本确立;物流产业促进功能开始发挥功效,企业总部、信息*台、研究咨询等功能基本完 善,逐步延伸为教育培训、企业孵化、行业信息处理中心、科技应用等多种行业服务功能集聚* 台;依托家电、化纤轻纺产业发展起来的供应链集成服务开始向其他行业复制、渗透,成为慈溪

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物流产业的发展特色;在进一步完善、提升、拓展功能及培育的基础上,将园区打造成为区域物 流行业模式创新基地,成为长三角地区现代化物流园区的运营典范。
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6 总体布局与交通组织
6.1 选址及规模
慈溪市综合物流园区位于慈溪北部、杭州湾新区以南区域,沈海高速以南、东三环北路以西、 建附路以北、新城大道(规划中)以东地块。项目用地距离杭州湾跨海大桥南连接线(沈海高速) 慈溪出口数百米之遥,四灶浦江穿园而过,园区地势*坦规则,几乎没有拆迁量,适宜开发物流 项目。园区总占地 2028 亩,开发分两期进行,一期(2011-2013)开发靠*建附路的南侧地块, 约 1408 亩,二期(2014-2015)开发剩余地块,约 620 亩。

6.2 总体布局方案
根据园区战略定位以及项目地块的实际分布情况,采取“服务功能集聚,区块有机结合”的 规划思路,有层次的打造慈溪市综合物流园区“一轴、二基地、六区”的功能布局。“一轴”即沿 江商务轴;“两基地”是供应链集成服务基地和区域分拨分销基地;“六区”分别为货运配载区、 仓储配送区、总部集聚区、专业物流区、延伸发展区以及综合配套区。
6.2.1 一轴
“一轴”即将整个园区分为东西两部分的四灶浦江为轴线的沿江商务轴。位于园区东西两侧 的综合配套区和总部集聚区的商务建筑沿江而建,中间通过桥梁连接,形成和谐美观的景观商务 轴。

6.2.2 二基地

图 6-1 物流园区分期开发示意图

(1)区域分拨分销基地 区域分拨分销基地位于园区西南角,占地约 375 亩,预计总投资 5.8 亿元。主要面向如批发
代理企业、无店铺销售企业(如电子商务、电视购物、邮购企业等)、境外采购机构等集商贸与物 流功能于一体的企业提供包括采购供应、商品集散、分销贸易、分拨转运、运输配送等服务在内 的集聚发展区块。区域分拨分销基地通过建设标准化仓储配送中心,引入先进的物联网科技和电 子商务技术,大力构建包括国际采购物流、区域分销物流、电子商务物流等多样化分销物流体系, 在园区形成面向整个长三角的分拨分销集聚发展高地,为商贸业和物流业联动发展搭建*台。 (2)供应链集成服务基地
供应链集成服务基地位于园区东北部,占地 343 亩,预计总投资 5.2 亿元。主要面向当地家 电、化纤轻纺、轴承等特色产业及装备制造、机械设备、汽摩配等优势产业,为相关制造企业提 供包括采购供应、生产配送、销售物流、物流金融、逆向物流等在内的一体化供应链集成服务。 供应链集成服务基地通过建设 VMI 代管仓、零部件供应仓库、金融监管仓库、成品仓库等基础设 施,引入供应链集成服务提供商,整合产业信息资源、技术资源、网络资源和物流服务资源,构 建基于区域产业的供应链集成服务体系,为当地制造业和物流业搭建联动发展的*台。

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6.2.3 六区
(1)货运配载区 货运配载区位于园区东南区块,占地 252 亩,预计总投资 3.7 亿元。面向区域内专线运输、
货运代理、零担运输等中小规模企业以及运输业主提供布局合理、设施齐全、信息丰富的集货运 交易、配搭配载、装卸作业、停车叫车、配载信息等多项服务为一体的功能区块。通过建设大型 停车场、物流信息交易中心以及零担配送中心,整合区域内的中小物流企业资源、运力资源、以 及配载信息资源,应用 GPS、GIS、物流信息*台等先进技术,为区域内的中小型物流企业提供 业务发展*台,形成慈溪区域内的公路货运中心,搭建完善的公路港物流服务*台。 (2)仓储配送区
仓储配送区位于园区东南区块,占地 168 亩,预计总投资 2.5 亿元。主要面向有中转场地需 求的外来物流企业、库存波动较大而需要租用外库的工商企业、提供专业仓储管理和区域配送服 务的专业第三方物流企业等提供货物存储场所以及相应仓储、装卸、搬运、配送等专业设施。通 过建设标准化仓库以及定制化配送中心,引入专业第三方物流企业,在货物存储、装卸搬运、出 入库管理等基本功能基础上逐步配置库存监管、仓单质押、保税仓储等特殊功能,在园区实现区 域仓储配送资源的有机整合,构筑城乡配送集聚发展高地。
(3)总部集聚区
总部集聚区位于园区西南区块,占地 196 亩,预计总投资 2.9 亿元。主要面向在长三角开展 业务的区域性物流企业、拥有全国网络的中等规模物流企业以及快速成长中的新生物流企业,以 各类物流企业聚集为核心特征,通过配套商务设施及相关辅助设施的建设,提供企业运营及作业场 所,吸引大中型物流企业在集聚区内设立区域总部或运营管理中心,实现园区的规模化和集约化 发展。总部集聚区将以优越的区位条件和政策环境为基础条件;以相对上海、杭州、宁波等一线 城市低廉的运营成本为关键吸引因素;以聚集的各类物流资源为规模发展基础构建基于长三角的 现代物流运营管理总部集聚发展区。
(4)专业物流区 专业物流区位于园区西北地块,占地 337 亩,预计总投资 5 亿元。主要为区域内冷链物流企
业、医药流通企业、化工原料贸易企业、邮政物流等专业型的企业提供专门的业务运营场所,是

园区多元化物流服务的重要体现。专业物流区通过建设冷链配送中心、医药配送中心、化工物流 中心、邮政物流中心等专业仓储配送设施,引入不同类型的物流服务主体,大力发展包括冷链物 流、医药物流、邮政物流、化工物流等在内的专业配送物流,丰富园区物流资源配置,构筑区域 内专业物流资源集聚发展高地。 (5)延伸发展区
产业延伸发展区位于园区东北地块,占地 277 亩,预计总投资 4 亿元。主要以创新型物流企 业、流通加工服务企业、物流相关服务企业为主体,为区域内工业企业、商贸流通企业、物流企 业提供包括物流金融、流通加工、原料加工供应、物流设备供应及订制等多样化的产品与服务。 产业延伸发展区通过配套业务运营场所和相关设备设施,辅以优越在发展环境和支持政策,培育 孵化一批现代物流项目和企业,为区域物流产业的模式创新、业务创新和服务创新提供发展*台。 (6)综合配套区
综合配套区位于园区东面靠*四灶浦江地块,占地 80 亩,预计总投资 1.2 亿元。综合配套区 是为整个慈溪市综合物流园区提供生产配套和生活配套的载体,主要面向园区进驻企业提供相应 的设备设施的维护修保养、餐饮、住宿、娱乐、购物等综合配套服务。通过建设物流宾馆、中小 型超市、汽修中心等,构建完善的园区配套服务体系,为园区日常运营提供保障。

根据各功能区块的市场容量和适站量测算用地面积(测算过程详见附件三),慈溪市综合物流 园区各功能区块面积详见表 6-2。总体布局图详见图 6-1。

名称 一轴 二基地
六区

表 6-1 物流园区总体布局数据表

功能区块 沿江商务轴
供应链集成服务基地 区域分拨分销基地 货运配载区 仓储配送区 总部集聚区 专业物流区 延伸发展区 综合配套区
合计

测算面积(亩) ——
350 500 270 195 200 350 250 90 2205

修正面积(亩) ——
343 375 252 168 196 337 277 80 2028

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表 6-2 园区对外交通设施统计表

道路名称 沈海高速 杭甬高速 甬舟高速
G329
S33 S61 余慈铁路 甬江

道路等级 高速公路 高速公路 高速公路
国道
省道 省道 货运铁路 水运航道

境内长度(公里)

主要连接

80.54

沿海各省份

杭州—宁波

宁波—舟山

64

杭州—萧山—绍兴—上虞—慈溪—宁波

—舟山

11.5

连接 329 国道与杭甬高速

连接 329 国道、沈海高速、宁波绕城公路

11.7

慈溪—余姚,接萧甬铁路

杭州—绍兴—宁波

设计参数 双向 6 车道 双向 6 车道 双向 6 车道 双向 4 车道
萧甬铁路支线 四级航道

图 6-2 园区功能布局图
6.3 交通组织规划
慈溪市综合物流园区的交通组织分为外部交通组织和内部交通组织两个部分。 6.3.1 外部交通组织
慈溪市综合物流园区的外部交通,规划形成以高速、快速道路为主体的“一环、三射、八连” 体系。 “一环”为由杭甬高速公路复线(沿海北线)、杭甬高速公路、杭州湾跨海大桥南连接线、 杭州湾跨海大桥余慈连接线及宁波绕城高速西段组成的高速公路环。“三射”主要指区域同北向 (上海、嘉兴、湖州),西向(杭州、绍兴)、南向(奉化)的联系通道。 “八连”指慈溪同宁波中心 城的联系通道。慈溪市综合物流园区位于沈海高速(杭州湾大桥*读酉撸┠喜唷⒍繁甭 以西西侧、建附大道(规划中)北侧、新城大道北延长线(未建)东侧。该区块位置交通便利, 园区对外直接交通干道为沈海高速、杭甬高速、329 国道、33 省道等。

图 6-2 物流园区外部交通组织图

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6.3.2 内部交通组织 根据园区外部交通设施以及地块状况以及功能区块的划分,慈溪市综合物流园区内部交通组
织采用“两纵两横”的主干道布局方案。“两纵”自西向东分别为位于四灶浦江两侧的经一路和经 二路,贯穿整个园区南北,并与建附路相交,分别通过桥梁连接物流园区由六塘江分隔的南北区 域。“两横”为横一路与横二路,分别位于园区南部和北部。其中横一路东起东三环北路以北,西 至规划新城大道,中间通过桥梁连接由四照浦江分隔的园区东西两侧地块;横二路东起东三环北 路,西至规划新城大道,中间通过桥梁连接由四照浦江分隔的园区东西两侧地块。
园区共设六个出入口。其中 A、B 口位于东三环北路上,属于园区次出入口;C、D 口位于 建附路,分布在四灶浦江东西两侧,为园区主出入口; E、F 口位于规划新城大道上,六塘江两 侧,属于园区的次出入口。其中 B、E 口为进出园区综合配套区的主要出入口,人车流量较大, 其所在的横二路原则上允许行人和小型车辆双向通行,大型车辆单向通行且不得通过桥梁行驶。
图 6-4 园区内部交通组织图
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7 整体开发模式及各区块建设思路
7.1 整体开发模式
通常情况下,物流园区的性质、定位和发展目标、园区投资主体的性质与实力、以及资源的 合理配置和有效利用等因素决定了一个园区的建设开发模式。对于慈溪市综合物流园区,它既是 一个政府规划的区域公共型园区,承担着区域物流发展重任,又是一个拥有 2028 亩用地规模的综 合性物流园区,因此需要各方合力来共同打造。
慈溪市综合物流园区是慈溪政府高度重视的重点物流项目,承担着引导助推当地物流产业的 使命,既需要政府加强引导,也需要当地物流企业的大力支持。因此在园区建设模式选择方面需 要慎重考虑。根据以上分析,结合项目实际状况分析:由于园区建设规模较大,项目初始投资巨 大,单一由强势物流企业开发存在较大难度;单一由政府开发可能会因为市场导向性差而造成实 际运营不理想;单纯的引入项目投资商再将项目转交给其他运营企业存有项目战略偏离顾虑;综 合考虑以上因素,慈溪市综合物流园区项目可以采用开发区模式,也可以考虑合作开发模式。由 于物流项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点,既要求在土地、税收等政策上 的有力支持,也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐,还要求具备项目的经营运作能力的保证。 因此,单纯采用一种开发模式,往往很难达到使项目建设能顺利*哪康模匦攵钥⑶J健 和合作开发模式进行综合使用。
慈溪市综合物流园区项目可由政府部门做出先期规划并完成基础设施建设;抽调相关部门人 员组建项目开发总公司,负责项目前期征地、招商、基础设施建设、统筹等工作。园区开发总公 司根据项目实际情况和功能区块划分进行预招商,针对不同的区块,灵活采用不同的开发模式; 可以部分土地或功能区块出让获取项目滚动发展资金;也可根据具体项目需要引入不同的投资主 体(如慈溪龙头物流企业或拥有庞大物流基础的生产制造企业及商贸流通企业),组建股份制开发 公司,直接参与物流园区的开发建设;同时考虑以政府直属机构园区开发总公司为主体,通过自 营或战略合作的方式直接或间接参与部分园区重要功能区块的开发建设及日常运营。

7.2 各功能区块建设思路
7.2.1 区域分拨分销基地
区域分拨分销基地主要为慈溪商贸物流提供一个设施齐全、方便快捷、快速转运的发展*台, 是园区内商流和物流最为集中的功能区块。将与其它区块的运输、仓储、装卸、加工、处理、配 送、信息等环节有机结合,形成完整的服务链,服务于当地产业及经济。本区块建议采用企业自 行开发并运营管理的模式,即以园区将土地出让给开展分拨分销项目的企业,由企业自行开发并 自行运营。区域分拨分销基地对项目的投资强度具有一定要求,需要具有一定资金实力的投资主 体来完成开发建设。园区开发商在招商阶段应设定严格的项目准入制度,对项目进行全方位的审 核,要求区块投资强度达到 150 万/亩;进入区块开发项目的外来企业必须在本地注册销售公司, 本*笠翟谠扒⒉岱种Щ梗怨毕紫鬯笆*衡土地产出收益;并要求所投资的项目稳定运 营阶段年产出至少达到 200 万/亩,年创税收 10 万/亩的标准。
区域分拨分销基地定位于浙东区域和长三角区域的分拨分销基地,以同样与上海、杭州、宁 波等城市之于长三角的区位以及低于上一线城市30%的运营成本作为招商重点,重点面向快速消 费品、家电IT、纺织产品及原料等适用于公路运输的产品生产和经销企业进行招商;引导区域分 拨分销基地内企业在日常运营过程中尽量使用园区内部的配送、运输、信息处理、流通加工等资 源,成就区块互动、资源共享、协同发展优势。
7.2.2 供应链集成服务基地
供应链服务基地是慈溪市综合物流园区的特色功能区块,也是物流园区探索高端现代物流业 务的载体,是物流园区物流现代化和科技应用的直观体现。考虑到本基地属于园区的亮点项目, 且区块发展除硬件设施外更需要配置人才、资金、科技与信息应用等多项资源,单一企业开发建 设初期面临困难较大,因此建议采用政企合作的开发,并由专业企业运营管理的模式进行本区域 的开发建设。但在合作模式的选择上,园区开发总公司既可以考虑通过小比例股份参股的形式参 与区块开发,如果在招商过程中能遇到优秀的供应链运营管理企业,也可考虑以土地入股的模式 进行合作开发。本区块的业务模式较为高端新颖,对物流科技应用的程度较高,因此对本区块的 招商应从硬件和软件两个方面对客户展开评估。原则上本区块的投资强度应超过 160 万/亩,项目

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稳定运营阶段年产出至少达到 150 万/亩的标准。
供应链集成服务优先在家电制造和化纤纺织产业开展,后续可延伸至轴承产业和汽摩配产业; 基地成功打造需要具备强大的科研后盾,先期可考虑通过引进*缸一蛱卦己献骰乖谠扒 置工作联络站,待业务发展后再引进完全的物流与供应链研究机构,为区块发展提供科研支持; 出台政策或扶持资金鼓励工业企业将供应链物流外包给供应链物流执行企业,在运营初期帮助基 地培育市场,扩大影响;不定期在园区内组织供应链管理论坛或行业活动,邀请目标客户企业前 来参加并组织其演讲、学术讨论、报告等活动,扩大供应链集成服务基地的知名度和影响力;考 虑到行业探索需要寻求多方面的支持,开发商应通过申报重点项目、申请扶持资金、设置试验基 地、与外部优势资源合作共建等方式建设并运营。
7.2.3 货运配载区
货运配载区作为物流园区的基础功能区块,除了在运营初期为物流园区带来相对稳定的货运 量之外,还承担着为整合现有社会物流资源、培育物流氛围和提升园区影响力的重要使命。货物 配载区包括货运交易、货物配载、车辆管理等多个子功能区块,各子功能区块间具有较强的统一 性和支撑配套特征,适宜整体开发。本区块优先考虑引入外部专业公路港物流*台商开发运营, 也可由区域内的规模货运配载经营企业开发运营。本区块对投资强度的要求是 130 万元/亩以上, 项目稳定运营阶段年产出至少达到 130 万/亩,年创税收 6.5 万/亩的标准。
在区块正式运作过程中,园区开发商需要在政策争取、优秀项目推荐、区块推广等方面给予 充分支持;此外,产业综合服务核心区中的公共物流信息*台的开发和运营工作要与货物配载区 无缝对接,先期开发的信息*台功能以满足货运配载中心客户需求为主。车辆管理子功能区块除 提供一般的停车管理服务外,还应配备完善的车辆维修、洗车、加油、车辆改装、车厢制作等基 础设施,通过引进专业的车辆管理企业、汽车维修企业、加油站等专业服务企业入园开展业务。
7.2.4 仓储配送区
仓储配送区的定位是打造慈溪设施最先进、功能配套最完善的公共仓储基地,不仅仅提供普 通的仓储设施还将建设定制仓储设施,保税仓库等设施来丰富仓储配送区的功能。仓储配送区的 开发建议由物流地产商或物流*台运营商来投资开发,优先考虑专业物流地产商开发建设(如普 洛斯、AMB 等)。其中的保税仓储可由慈溪市综合物流园区开发商自行开发建设,也可交由慈溪当

地拥有国际物流资源和服务能力的物流企业开发建设。仓储配送区投资强度的要求是 130 万元/ 亩以上,项目稳定运营阶段年产出至少达到 120 万/亩的标准。
仓储配送区先期按不同的仓库类型建设少量样板仓库,为客户提供直观的示范仓库;在提供 纯租仓服务的同时还将引进有丰富仓储管理经验和先进仓储配送管理设备设施的物流企业入园为 客户提供仓储托管业务;仓库建设将视具体招商情况而定,以避免闲置。提供定制化仓储服务, 在建筑风格和设计上与需求客户无缝对接,在建设方面体现库房及仓储设施的多样化和个性化, 定制仓储尽量引进有特殊需求的客户,丰富区块盈利模式;但在定制仓储项目较多时,对客户拣 选以多样化为宜,尽量避开同类竞争。
7.2.5 总部集聚区
总部集聚区主要服务于第三方物流企业自行开发建设建物流中心的需求。本区块可采用多样 化的开发模式:既可由园区开发区公司投资建设,采用物业业出租或出售的方式;也可采用土地 出让的模式,由物流企业自行开发建设。在土地出让模式的基础上,可视招商客户的重要程度, 尝试土地出租、BOT、BLT、土地入股等模式;对于知名度较高,业界影响力大,有意自建设施又 缺乏建设用地的企业,可采用 BOT、BLT、土地出租模式与其合作;对于拥有优秀项目但又存在资 金问题的企业,也可通过土地入股的形式邀请其入园开展建设和运营。
园区开发商在招商阶段应设定严格的项目准入制度,对项目进行全方位的审核,要求区块投 资强度达到 130 万/亩,对于投资规模小于 5000 万的项目不单独提供用地;进入区块开发项目的 外来企业必须在本地注册销售公司,本*笠翟谠扒⒉岱种Щ梗怨毕紫鬯笆*衡土地产 出收益;并要求所投资的项目稳定运营阶段年产出至少达 140 万/亩,年创税收 7 万/亩的标准。
第三方物流企业发展区的开发重点在于招商,招商过程中应重点关注现代化程度较高、业务 模式较为新颖、在发展过程中能为园区创造典型和学*案例的企业;拥有全国性网络的知名第三 方物流企业是本区块的重要目标客户,引进这类客户可以通过提供一定优惠政策的方式吸引其入 驻,并在资格审批、手续办理等环节给予支持;严格审核第三方物流企业发展区内项目的建设方 案,要求其在建设模式方面体现与园区整体建筑模式的和谐统一;在招商情况较好的基础上,控 制区内开发企业数量,不宜过多过杂,以方便园区管理,并保证园区的整体发展战略不受内部企 业影响,按照既定方向发展。

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7.2.6 延伸发展区
延伸发展区的运营主体一般在物流业务上下游的贸易、流通、加工等环节产生。本区块建议 引进专业的延伸服务开发类企业或具有流通加工能力的商贸企业开发建设并运营管理。延伸发展 区与区域分拨分销基地、供应链集成服务基地等功能区块存在较大的关联性,也可考虑与上述区 块共同开发。
由产业延伸或衍生出来的业务通常是物流增值服务中的主要项目,也是物流领域赢利能力较 好的一种业务模式。因此本区块的投资强度要求为 150 万/亩以上,项目稳定运营阶段年产出至少 达到 150 万/亩,年创税收 8 万/亩的标准。
在区块运营方面,重点围绕为园区周边杭州湾新区和新浦区块内企业提供生产原料供应商开 展业务,并面向家电配件加工、纺织原料加工、家电成品包装等领域开发业务,重点关注家电行 业的原材料初加工以及成品包装等销售加工;在区块招商方面,重点关注有流通加工功能的物流 企业进驻本区块,对于只提供单纯的加工服务,不能为园区贡献物流量的企业在招商过程中予以 回避。
7.2.7 专业物流区
专业物流区是冷链、化工、医药、烟草等专业性较强的物流企业发展载体,其开发建设需要 拥有特定的行业资源及运营资质,本区块一般采用专业企业独立开发并自行运营管理的模式。由 于专业物流项目的投资要高于一般物流项目,属于高投入高产出的投资项目,因此,本区块的投 资强度要求为 170 万/亩以上,项目稳定运营阶段年产出至少达到 180 万/亩,年创税收 10 万/亩 的标准。
冷链物流需要一定的资金实力和行业资源,但市场需求现实存在,未来市场空间较大,与流 通加工协同发展能有助于双方业务的发展。初期可以从水产、水果等当地优势产品入手,后期占 领较大市场分额后可向水产肉类、乳制品、水果蔬菜、冷冻食品等多元化方向发展,以巩固冷链 物流市场分额;医药物流是现代物流体系中较为独立的环节,在招商及运营过程中可以利用慈溪 日益优越的区位优势扩大辐射面,以此作为招商宣传及运营策略,将医药物流的配送范围从浙东 区域扩大到长三角乃至整个华东区域;化工物流主要服务对象是慈溪庞大的化纤纺织行业,本项 目的运营可考虑与流通加工区、基于化纤纺织的供应链行业集成服务基地等功能区块联合运作,

共同发展。
7.2.8 综合配套区
综合配套区是整个物流园区的基础功能区块,是为园区内相*笠岛妥饕等嗽碧峁┥涛衽涮 和生活配套的主要场所。本区块建议采用政府开发(由慈溪市综合物流园区管理委员会成立下属 园区开发总公司直接开发)或政企合作开发的模式。在资金允许的前提下,园区开发总公司应尽 可能承建区块内的商业配套和三产配套设施,然后通过部分出售、整体出租、分租、承包等方式 回笼资金。也可考虑以入股的形式与专业的园区配套服务公司合作开发,又专业园区配套服务公 司负责运营管理。
综合配套区的招商对象主要分为两个层次:第一层次为工商、税务、银行、保险、交通、运 管、行业协会等园区运营配套型组织和机构,这类客户需要以提供优惠的招商条件进行招商;第 二层次为餐饮、宾馆、小超市等服务经营户,这类客户可以通过招投标的方式进行招商。

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8 战略实施保障措施

8.1 园区信息*台规划
8.1.1 *台框架规划

物流园区信息*台的参与主体主要有*台管理方、物流企业、货源客户和政府管理机构等。* 台管理方负责园区的日常运营事务管理,通过*台实现与各管理部门电子信息系统对接,对系统的 数据库进行分析,监督物流市场营运情况,制定规章制度,为园区发展战略提供数据支持;物流企 业指区域内的物流服务企业,主要指是第三方物流企业,也包括运输公司、仓储公司、货运配* 业等,其在信息*台上发布物流服务信息,接收服务请求,提供货物在途信息,与政府各部门进行 数据交换等;货源客户指借助信息*台寻求物流服务的对象,也指通过*台发布招标信息,查询货 物在途信息和其他信息的对象;政府管理机构指对区域内物流活动中的一系列环节进行管理的相关 管理部门,通过信息*台实现与物流企业的信息交换(如网上报关、网上缴税等)来提高物流运作 效率。这些机构主要是运管、交警、外贸、海关、工商、银行等。
总的来说,慈溪市综合物流园区物流信息*台通过 Intranet 与物流企业的信息系统相连,或者 通过为物流企业提供信息系统租用(Application Service Provider 简称 ASP)实现信息交换和共享数 据;通过 GPS、GSM 和 GIS 对物流企业的运输车辆和货物进行实时动态跟踪,通过 GIS 实现车辆 线路导航等功能;货源企业通过 Internet 访问信息*台的 Web 站点进行信息查询和在线交易。根据 基地开展业务和区域内参与主体所需的功能需求。信息*台框架构成见图 8-1。

8.1.2 功能模块规划

图 8-1 物流信息*台框架

综合管理系统是一个统一的货源、车源信息采集、分析、发布的*台,集车场管理、物业管理 为一体,实现由手工分散管理模式转化为电子信息一体化管理模式,更好地为区域内流动的车辆、 司机、货主、货代等服务。其主要功能可划分为“五大系统,十三项功能”,如图 8-2 所示。

图 8-2 物流信息*台功能模块
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(1)园区管理系统

对所有包括自有、协作、外叫车辆等在内的运输工具进行调度管理,支持全球定位(GPS)和地

? 物业管理功能

理图形系统(GIS),实现车辆运行监控、调度、成本核算,并提供车辆以及货物的实时跟踪查询。

管理区内客户的物业租用期限、合同续期变更、记录租户信息等。设置房屋租金、押金,水电 费、其它收费的收费标准,并按照标准自动算出应收费用。还可通过无线终端抄表并收取水电费, 直接将读数和收费记录导入系统。
? 代理服务功能
管理保险代代理、认证代理、费用代理、商务代理等服务的收费、收费标准及费用结算。

? 车辆管理功能 设置停车费收费标准,记录进出场车辆的信息及进出时间,并自动根据标准算出停车费,客户 可刷卡或现金交费。通过无线终端核查出未登记入场或未登记出场的在场车辆。并可通过无线终端 刷卡自动统计保安工作量等。
? 货运配载功能 为运输经营户、货运代理企业和货源企业提供一个相对透明的交易*台,这些企业可在这一*

? 财务管理功能

台上完成货运信息的交易、询价以及货物装运活动。货主企业可以通过发布货源信息的方式找到车

管理园区内开票信息和资金动向监测。实现随时查询所开发票的开票人、时间、发票号、数量、 金额、开票地点等信息;管理资金信息和现金流信息,监察资金进出状况,保证财务数据的准确性。

辆资源;货代、专线类企业可以通过信息*台接收信息的方式获得货源信息,并可寻找到回程车资 源;本地个体运输者和外来回程车辆可以通过*台发布车源信息,经系统配对后取得货源信息;为 避免运营初期车辆资源不足的问题,基地通过信息*台与宁波、杭州、上海等地的大型物流园区信

(2)交易管理系统

息共享,以信息联动的方式为各货主企业和货代企业提供回程车源。

交易管理过程简单描述为:终端或自助设备的交易请求上送→加解密→预处理→加解密→送往 主机→处理结果返回加解密→处理结果返回终端或自助设备。
(3)物流管理子系统 ? 仓储管理系统

(4)基础信息管理系统
? 会员管理功能 对会员的基本资料以及会员卡的办理、挂失、修改密码、消费明细查询等进行管理,会员类别 主要包括司机类、中介类、货主类、服务机构类等。并自动根据积分评出会员星级和星级折扣。

通过对不同地域、不同类别、不同规格的所有仓库资源进行集中管理,同时可采用条码、射频 等先进的物流技术设备,对出入仓货物进行货物登记、移库盘点、库存检索、租期报警等仓储信息 的管理。支持包租、散租等各种租仓计划,支持*仓和货架仓库等不同的仓库格局,并可向客户提 供远程的仓库状态查询、账单查询和图形化的仓储结构和货物存储位置查询。并对企业发生的物流 服务项目实行价格一条龙管理,包括多种模式的仓租费用、装卸费用、配送费用等的计算。同时, 提供与财务系统的接口,实现财务数据的无缝流转。
? 运输管理系统

? 信息交流功能 该功能以 web 站点的形式实现,企业只要通过 Internet 联接到信息*台 Web 站点上,就可以 获取站点上提供的物流信息,*台用户可在此*台可发布和查询供需信息,实现信息交流和共享。
? *台管理功能 提供对整个信息*台的综合数据信息管理的技术支持,包括用户管理、权限管理、安全管理和 数据库管理等,保证数据安全,维护系统正常运行。

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(5)数据维护模块
? EDI EDI 即电子数据交换功能,通过提供与第三方电子数据交换的途径,可灵活的配置数据导入导 出的方式,支持 TXT 文本、XML 文本和 EXCEL 文本三种文件格式。这是园区信息*台的核心功能, 主要指电子单证的翻译、转换和通信,包括会员注册、许可证申请、结算、缴(退)税、客户与商家 的业务往来等与信息*台连接的用户间的信息交换。

? 数据挖掘功能 通过筛选数据库中的大量数据来提取有用的数据,通过分类、汇总、结合模式识别技术以及统计、 数学等技术提取有效数据,用于市场预测和分析。
8.1.3 *台开发模式
慈溪现代物流信息*台开发模式可以概括为“上用、中联、下接”。“上用”即可以直接应用现 成的公共物流信息*台(如浙江省运管部门开发的信息*台等);“中联”指与其他区域或物流园区 的公共物流信息*台连接,实现资源共享;“下接”表示与公共信息*台下的具体用户(如企业物 流系统、第三方物流企业信息系统等)互通,共享部分物流信息。详见图 8-3。

宁波公共物 流信息*台

省级公共物流 信息*台

慈溪公共物流信息服务*台

其他物流园区 物流信息*台

……

生产企业物流 信息系统

物流企业信息 系统

行业供应链信 息*台

图 8-3 物流信息*台开发模式

……

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8.2 组织构建与人力资源
组织和人才是项目开发建设乃至运营管理的实施保障。慈溪市综合物流园区的开发主体尚缺 *台运营经验,从政府职能部门到*台管理面临巨大的角色转换,原先的组织结构将不在适用于 园区运营。为保证物流园区各项工作顺利开展,应尽快搭建并完善适应于本项目的组织结构并运 营团队,并通过人才引进、内部培养、培训提升等多种途径增加人才储备。
8.2.1 组织架构搭建
慈溪市综合物流园区开发总公司是园区的开发主体,承担着园区开发建设以及前期的招商的 重任,未来在园区正式运营后还需要拓展其运营及管理功能。随着园区各项工作的逐步* 司将重塑组织管理体系。在组织结构方面,可以采取较为灵活的组建方式,即以园区开发有限公 司的组织架构为基本框架。*中期园区开发公司的组织结构可分为两个层次:一是公司直属的职 能部门,包括总经办、征地统筹部、建设工程部、招商服务部、战略发展部、财务部、行政及人 力资源以及信息中心等,统领整个园区的管理、建设和运营工作;二是负责某一单独功能区块运 营和服务的经营部门或项目部门,如产业综合服务中心等。项目部根据未来发展趋向不同分为两 大类型,一类是随项目发展演变成园区开发总公司的下属子公司或分公司,这类项目部由园区开 发股份有限公司抽调核心骨干和对外招聘人员组成;另一类是随项目结束而可能撤销的临时性的 项目部,一般从园区开发总公司的职能部门以及分公司、子公司中抽调人员组成,这些人员在担 负项目部工作的同时仍隶属于原来的部门。详见图 8-4。

图 8-4 *中期园区组织结构图
慈溪市综合物流园区发展到中后期,园区招商工作已经结束,所有功能区块都已完成建设并 进入稳定运营阶段,园区的工作重心由招商和工程建设转向园区管理和运营,因此中远期园区的 组织架构也应做适当调整。园区开发总公司的组织结构可适当减少,第一层次仍为公司直属职能 部门,保留总经办、财务部、行政及人力资源和战略投资四个部门,适当增强战略投资部的规模 和职能,撤销征地统筹办,将招商服务部和工程部合并改组成园区管理服务部;第二层次的下属 分公司可以保留,但应视园区业务发展适当调整;园区*中期成立的项目部视项目发展情况予以 撤销或重组下属分公司或子公司,独立运营,自负盈亏。详见图 8-5。
图 8-5 园区中后期组织结构图
8.2.2 人力资源计划 一般而言,物流园区的人力资源主要分为三个层次: 第一层次为战略型人才,主要是负责园区战略发展和整体目标制定的,一般指园区总经理或
职业经理人。此类人才具有较丰富的管理经验,具有前瞻性思维和创新能力,熟知物流行业或物 流运营模式的物流理论与应用,能从战略上分析和把握其发展特点和趋势的复合型管理规划人才。
第二层次为管理型人才,是指负责具体事宜的计划与指挥的运作型管理人员,如园区部门主 管或某区块的运营主管。这类人才应具备专项业务的知识及其管理经验,具备严谨周密的思维方 式、组织管理和协调能力、异常事故和应急作业的处理能力、业务质量持续改进能力等。

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第三层次为运作型人才,是拥有实际工作能力和丰富操作经验的作业型人员,如配送、储存、 货运代理、报关、物流信息网络维护、信息搜集和整理、客户关系管理等。这类人员应具备相关 职业证书,具有良好的沟通能力、吃苦耐劳和团队合作精神,并熟练操作技能。

商和区域分拨分销商,因此在众多招商对象中需要重点引入优势专线企业、拥有全国运输网络的 物流企业、专业区域配送企业、第三方仓储管理企业、物流*台运营管理团队以及有物流总包和 供应链管理业务和运营经验的企业或机构资源。

战略型人才一般通过外部引进和内部指定的方式获取。对于外部引进可通过公开招聘、业内 人士举荐、猎头公司推荐等渠道获得,必要时可通过寻找智囊团或聘请专家顾问等方式补充。管 理型人才可通过内部培养和外部招聘的方式获取,外部招聘效率较高,但内部培养的稳定性和忠 诚度较强。运作型人才可通过外部招聘或委托培养的方式获取,与专业院校合作培养或委托机构 定向培养可以提高人才的适应性。
8.3 园区招商策略
8.3.1 园区建设期招商策略

8.3.2 园区发展期招商策略
园区进入发展阶段,前期大招商工作已经结束随着园区影响力的不断提升、客户进驻基地获 得的发展空间和利益增值得到充分显现。对于园区运营管理方而言,区内开展经营活动的物流企 业正日益成为一种优质资源,因此应采取更加主动的招商策略,提高招商活动的目的性和针对性。 从发展和完善园区功能配置的角度,主动出击,有针对性的引进一部分特殊物流资源。使园区物 流服务能力和物流产业链配套服务能力得到进一步发挥。因此,园区应制定客户退出机制,实行 优胜劣汰,对于一些不符合园区发展方向的企业或项目通过适当的方式使其退出园区,为优质资 源的进驻预留空间。

慈溪市综合物流园区建设阶段目标客户开发以大招商为主,为每个启动建设的功能区块引进 战略合作客户和目标客户,从而使园区尽快形成物流氛围,发挥既定功能。
? 根据对每个功能区块进驻客户的要求,建立客户甄别和筛选机制。对于重点目标客户,尤其 是区域外分拨分销项目以及具备供应链管理经验的外资物流企业引进,须对其开展一对一的 营销,通过园区定位及发展目标、资源集聚和其他优惠措施等吸引企业进入园区开展业务;
? 与政府相关部门、园区开发主体以及上级主管部门联合召开项目*榛幔胛锪髌笠怠⑸ 产制造企业、商贸流通企业及行业服务机构参加,通过园区资源集聚效应、优质企业带动作 用、以及园区招商政策等引导目标客户进驻;
? 发挥开发主体和共建企业在物流行业中的优势以及社会影响力,通过物流协会成员动员会、 龙头企业带头示范、大型项目签约仪式等活动,吸引重点物流资源入园,对于其他中小型物 流企业采用集聚效应和跟随策略进行招商;
? 行业综合服务*台运营应与金融机构建立战略合作关系,获得其一定额度的信贷支持;通过 园区包装和项目申报,获得慈溪市、宁波市以及浙江省相关政策支持。在政策和融资渠道两 个方面体现园区的优越性,坚定投资者以及入驻企业的信心,获得较好的招商效果。
本阶段园区资源配置的重点是物流信息、行业服务、货运配载、仓储运输、供应链集成服务

园区可以通过定期举办园区项目*榛幔ㄈ缧幸捣裣钅俊⒐┯α醇煞裣钅康龋钅客 介会具有较强的目的性和意向性,根据项目特点和基地发展需要,主动邀请合适的企业客户参加 小型项目*榛幔ü欢砸换蛐」婺L教只岬姆绞浇邢钅坑
8.4 营销推广策略
8.4.1 品牌营销策略 物流项目的产品是一种服务,是无形的,客户只有接受服务后才能评定服务质量。因此, 在
物流园区项目营销过程中,开发商必须明确园区的核心竞争力,突显园区本身的服务品牌。品牌 是企业与外界沟通的重要媒介,物流园区要通过品牌向社会*樽约旱男蜗螅丶且纳品瘢 形成特色,给客户和社会留下良好的印象。因此,园区应规范服务内容,提高服务质量,增强服 务特色,树立一个好的品牌,从而引发客户的好感,赢得客户的信任,建立起竞争优势。
具体的品牌营销策略有:引进业内知名的物流企业或拥有一定实力的外资物流企业进驻园区 开展服务(如传化、普洛斯、怡亚通等),通过这些知名企业已经塑造成功的品牌来带动整个园区 的品牌效应;通过提供包括运管、交通、工商税务等政府部门现场服务窗口,以及物流行业信息、 融资、教育、培训、研发、咨询等多样性的*台服务为区域内的物流企业提供便捷、快速、多元

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的服务;塑造园区专业的产业综合服务*台运营商形象,在区域物流产业内创造良好的口碑,增 ? 适当在高速公路、户外广告牌、园区外墙立面、物流杂志/刊物、专业物流网站等投放广告,

强入驻企业对园区的信赖感,提高物流园区各类营销措施的有效性。

提高项目认知度和影响力,注重低成本的网络宣传和专业物流网站宣传,以低成本换取大效

在营销推广环节中,以“项目品质展示与形象塑造”为项目推广的核心,除了传统的营销方 式,通过概念营销、关系营销、公关活动、促销活动、广告推广等多种营销策略进行针对性的营 销推广,不断人为制造市场热点及话题,树立园区的高品质形象,从而与潜在竞争项目形成区别, 实施差异化行销。

益; ? 在专业媒体开辟各类专栏或及时将具有新闻价值的信息提供给报纸、电台等新闻媒介,为媒
体提供新闻素材,赞助或与媒体合作举办各类相关活动,经常邀请媒体来物流园区参观采访, 互通有无,以新闻的方式提高公众认知度; ? 参加、赞助国内知名的物流活动(长三角物流博览会、全国物流园区会议、物流高峰论坛、

2.2.3 政府关系营销

供应链等学术论坛等),在必要时还可以协办或举办等方式举行活动,伺机进行项目的推广

大规模的物流园区建设往往带有较强的社会性和公益性,需要政府、开发商、投资商、物流企

与宣传。

业等诸多资源的合力打造,因此良好的政府关系是园区发展的基础和保障。在政府关系营销方面,

具体的营销策略有:

? 在园区规划和建设阶段,广泛征询相关部门意见,合理采纳其提出的意见和建议,为园区开发 营造良好的氛围;

? 多途径申报重点项目,争取将项目列入宁波市重点项目和浙江省重点物流项目,为园区发展争 取更多的政策支持;

? 邀请政府有相关部门参加园区的各类活动,如园区规划评审、奠基、开业等相关活动,加深其 对项目的印象和好感;

? 努力为物流园区发展获取优惠政策,如项目开发政策、资金扶持政策、税收优惠政策、人才准 入政策、项目扶持奖励政策等。

2.2.4 公共关系营销策略
关系营销是一种将企业置身于社会经济大环境中来思考企业的市场营销活动的理论思想,公 共关系营销乃是一个与消费者、竞争者、供应商、分销商、政府、媒介、社区及其他利益相关者 发生互动作用的过程,是识别、建立、维护和巩固园区与公众关系的过程,正确处理与这些个人 及组织的关系是项目对外营销的核心。
慈溪市综合物流园区具体公共关系营销的策略有:

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9 投资估算

9.1 基础设施投资估算

物流园区基础设施主要包括三通一*、园区道路、绿化公建、信息系统等。测算园区基

础设施投资额约为 2.5 亿元。

表 9-1 慈溪市综合物流园区基础投资项目估算表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8

项目 场*秸 通水工程 交变电工程 道路工程 桥梁工程 绿化工程 信息系统 其它配套工程 合计 总计

数量

一期

二期

938671.36 413335.4

84709 22011

3

1

938671.36 413335.4

1

单位 *方米
*方米 座
*方米 套

单价 万元 0.002
0.12
0.001 2000

投资额

一期

二期

1877.34

826.67

500.00

100.00

1000.00 300.00

10165.08 2641.32

3500.00

500.00

938.67 700.00 1000.00

413.34 300.00 400.00

19681.09 5481.33

25162.42

9.2 建筑工程投资估算

物流园区工程建设项目包括作业场所、仓库用房、配套住宅、商务楼宇等建设。按照园区内 每个功能区块的投资强度进行估算。预计投资额约 27 亿元,详见表 9-2。

序号 1 2 3 4 5 6 7 8

表 9-2 慈溪市综合物流园区建筑工程项目投资估算表

功能区块 供应链集成服务基地 区域分拨分销基地 货运配载区 仓储配套区 延伸发展区 总部集聚区 专业物流区 综合配套区
合计 总计

用地面积

一期

二期

343

375

252

168

277

196

337

80

投资强度 万元/亩
150 120 110 120 140 150 140 130

投资额

一期

二期

0.00 51450.0

45000.00

0.0

27720.00

0.0

20160.00

0.0

0.00 38780.0

29400.00

0.0

47180.00

0.0

10400.00

0.0

179860.00 90230.00

270090.00

9.3 投资总额

根据以上计算,物流园区建筑工程投资约为 27 亿元,基础设施投资约为 2.5 亿元,加上企业

其它配套投入 0.5 亿元(按照基础投资 20%匡算),物流园区总投资约 30 亿元。

序号 1 2 3 4

表 9-3 诸暨市现代物流园区项目投资估算总表

项目 建筑工程投资 基础设施投资 拆迁补偿费用 入驻企业其它配套投入 合计

投资额(亿元) 27.01 2.516 —— 0.50 30.02

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10 建设建议
(1) 制定详细工作计划,有序*钅靠⒔ㄉ
在项目立项以后,慈溪市综合物流园区的开发建设就进入实质性阶段,开发主体应着手制定 详细周密的工作计划。从规划到征地、从建设到运营、从招商到管理都要制定详细的分项计划, 并根据现实状况及时调整,有序*钅靠⒔ㄉ琛=ㄒ榇认杏胂钅坑玫厮谙缯蚋骷墩 互配合,成立高级别的物流产业发展工作领导小组,协调解决慈溪市综合物流园区在规划建设过 程中出现的各种问题,如建设融资、土地征用、费用补偿、水电扩容、配套道路建设等,保证该 物流园区能按期开工建设、按期投入使用。 (2) 密切关注竞争对手态势,制定战略应对计划
跟据市场发展趋势,物流业将从物流企业的竞争逐渐转向物流基地/园区之争。无论是杭州湾 新区内的物流项目竞争,还是宁波市域范围内的大型物流基地建设或扩张、甚至是环杭州湾区域 大型物流园区的规划建设,都和慈溪市综合物流园区存在着直接或间接的竞争关系。开发主体需 要密切关注竞争对手发展态势,尽早制定完善的战略应对措施,以便在动态的行业竞争中抢占主 动地位,有效保障物流园区的可持续发展。 (3) 引入战略合作伙伴,探索多元化的运营管理模式
通常而言,物流园区项目需要多项资源的合力打造,开发主体从政府职能部门向*台运营商 的身份转变过程中将不可避免的面临战略客户资源匮乏和运营管理经验缺乏等问题。然而项目进 入正式运营阶段难以给予企业长期的适应时间,开发主体需要借助外力来推动项目的健康快速发 展。建议开发主体对于不擅长的区域分拨分销基地、专业物流发展区、流通加工区这几个区块通 过引入专业运营商的方式来开发运营,以尽快完善园区各项功能,抢占区域物流市场。 (4) 多途径申报项目,积极争取政府层面的各项优惠政策
大中型物流园区项目的成功建设离不开政府持续的支持,慈溪市综合物流园区在前期工作过 程已经被作为市重点项目定下基调。建议开发主体接下来合理利用社会资源,通过交通、科技、

现代服务业等多个口径进行项目的包装申报,积极争取政府各层面的支持及优惠政策,为物流园 区未来建设、招商、运营及推广奠定基础。 (5) 建议政府出台关于园区开发和运营的相关政策和措施,为园区发展营造良好环境
恳请慈溪政府出台相关政策,加强市场宏观管理,整合市域物流项目资源,取缔无证运营的 物流基地及物流企业, 引导当地物流企业进入园区开展业务。并将此项政策纳入市政统筹集中管 理范围,进行集约化管理,从而规范市场经营秩序,实现资源合理聚集,堵塞税收征收漏洞,提 高社会综合效益。
为保证园区可持续发展,恳请宁波、慈溪等各级政府出台相关规定,避免在同一区域内规划建 设相同性质的物流项目,限制园区核心服务范围内同类物流项目规模,避免重复建设和恶性竞争。 (6) 建议政府出台关于园区运营的相关配套政策,保障园区顺利开发运营
为将园区建设成为环杭州湾区域的综合性物流园区,更好地服务于当地产业与经济,建议政 府出台关于园区运营的配套政策:
? 希望有关部门在用地、建设等方面给予政策优惠,并在项目批报上给予大力支持; ? 为进入园区的物流企业或在园区注册的企业给予一定的税收优惠政策; ? 免征投资方固定资产投资建设调节税; ? 政府设立物流业发展基金,扶持物流园区内优秀、典型物流项目的发展; ? 对专业物流人才的引进,政府应给予落户、奖励等优惠政策。

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附件一、园区物流功能配置的可行性分析
F1 功能配置可行性分析
物流园区可配置的物流功能很多:如配载运输、仓储配送、流通加工、物流信息、物流金融、 国际物流、大宗物资集散、城市配送、供应链集成服务等。以下将根据慈溪各类型企业的物流需 求对典型的功能配置做可行性分析与论证。
F1.1 区域分拨分销的可行性分析
由沪、江、浙三省市购成的长三角地区占有全国 2.2%的土地面积,5.7%的人口,22.7%的经 济总量,被称为中国第一区域经济板块和“世界第六大城市群”。在长三角区域经济一体化的背景 下,十六个城市保持着经济高速发展的态势,联系也越来越紧密。以上海为龙头的长三角商贸业 与服务业市场蓬勃发展,其他的城市也加快了商贸流通业的脚步。在几年前,上海与长三角的交 通主要是沪宁和沪杭两条高速,而这些都是大城市之间的交流,处于点到线的交通模式。而随着 长三角各大桥的开通,达到了线到面的连接,实现了长三角地区交通的网络化。杭州湾大桥的开 通,使得慈溪与上海、苏北等地的交通更为便捷。慈溪一跃成为连接杭州湾北岸经济区(上海、 江苏)与杭州湾*毒们ā⑽轮莸龋┑闹匾Υ晌と蔷们暮诵牡卮4送猓 随着长三角的二三线城市紧随一线城市经济步伐的不断加快,城际之间的外溢性开发投资已经成 为一种趋势。慈溪定位于长三角区域的三线城市,在项目投资方面的成本远远低于上海、宁波等 一、二线城市,并且具有连接杭州湾北岸与*毒们牡锰於篮竦那挥攀疲⒄股堂沉魍ㄏ 目投资回报率高,发展潜力巨大。
在制造业分销中心需求方面,大中型生产制造企业尤其是外资或合资企业为控制产品销售渠 道和物流成本,会在各区域建设产品的配送中心,如宝钢的加工配送中心,朝柴、玉柴等汽车配 件生产企业的配送及售后服务中心,烟草物流和康师傅、宝洁公司等快速消费品生产企业的配送 中心,以及夏普、优派等外资生产企业等。对于这类实力强大的大型企业而言,自建配送中心可 以满足企业自身和社会化运作的双重需求。这类企业一般会在全国范围构建他们的销售配送网络。 在对配送中心的选址上,企业关注点依次为:企业战略布局需要、靠*需求地、基础设施完善度 (道路、交通方式)、建设成本(租金)合适度、物流资源可得性。而长三角地区由于战略地位重

要、市场巨大,通常是企业建立华东区域配送中心的首选。而慈溪本身制造业发达,已形成家电、 轻纺化纤、机械等具有一定集聚规模的支柱产业,加上独特的区位交通优势,其制造业的区域分 销配送需求有很大的市场前景。
在商贸流通业的分拨分销需求方面,批发代理和连锁超市是商贸流通企业的主体。我国商贸 流通业自 2004 年开始了高速发展的步伐,年增速基本保持在 10%以上,且占社会消费品零售总 额的比重超过 83%。传统的商贸流通企业并无专业物流功能,而是将物流作业分割,由生产、财 务、销售等传统商业功能负担。然而在现代物流高速发展的今天,物流已经成为商贸流通类企业 发展的核心竞争力之一。大型的商贸流通企业一般自建配送中心,如上海百联集团旗下就有多个 物流基地和配送中心,沃尔玛、家乐福等连锁超市类企业在每个大区均建有配送中心,而家电、 食品、烟草、药品等快速消费品的区域批发代理类企业也基本建设有配送中心,如本土卖场苏宁 电器在全国拥有 40 多个配送中心,仅长三角地区就有连云港、上海闵行、上海浦东、南京、杭州 等多个区域配送中心。由于商贸流通企业的配送中心辐射半径要小于制造企业,再结合实际调研 情况,可得出商贸流通企业对长三角配送中心选址的关注点依次为:区域市场容量、配送半径、 投资成本、物流资源可得性以及基础设施。慈溪经济发达,人民富裕,购买力强,本地市场容量 大,而且到宁波、上海、杭州等长三角中心城市的配送距离都比较*,投资成本方面又比上海、 杭州等城市低,因此建立商贸区域配送中心的可行性很大。
在针对无店铺销售业态的分拨需求方面,受电子商务的推动,2000 年以来我国无店铺销售业 态的发展十分迅速,它主要采取 B2B 或 B2C 形式来销售商品(目前,全国企业及个人网商的数量 已超过 3000 万,其中 B2C 商家* 200 万家),而商品也是直接从厂家运到买家手中。我国目前无 店铺销售业态规模较小,主要是网上商店(以易趣和淘宝为主要代表)和电视购物(以 OA365 为 主要代表),邮购、电话购物和自动售货机的发展相对迟缓,无店铺销售业态的物流配送与其营收 相比也是大大落后,物流已经成为制约无店铺零售业态发展的瓶颈。因此该类企业为保障服务质 量、降低综合成本也纷纷开始自建分销配送中心。如著名网上书城亚马逊将中国配送中心设立在 苏州普洛斯物流园内;当当网和京东商城在北京、上海、广州和成都四地建设配销中心;知名电 视购物企业“好易购”也以杭州作为公司营运总部,成立了呼叫中心以及物流配送中心;医药类 电子商务*台民生医药、真诚医药在线等企业也纷纷自建配销中心。著名的邮购公司有麦考琳、 客万乐、3S、翱拓等,其中,中美合资麦考琳邮购公司以销售各种时尚款式的服装为主,月销售 达 1000 万元,以正广和、富尔公司等为代表的电话销售,从电话订购桶装水开始,仅仅一年就扩

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展成为拥有 60 万固定用户的企业。 随着电子商务的进一步发展,一大批无店铺销售业态的企业将发展壮大,这类企业的产品销
售势必需要实体配送中心和物流体系的支撑,以电子商务为主体的无店铺销售企业将成为下一阶 段分销配送中心的主要需求力量。除了这些大型的无店铺销售企业的配送中心,众多中小型企业 尤其是电子商务企业在仓库租赁、仓储管理以及物流信息服务方面也面临诸多难题。中小网商需 求的仓库面积一般都不大,然而市场上却难以租到合适的专业仓库,从而导致大多数网商在民房 办公和存放货物,既不安全也阻碍企业发展,同时如果增加仓库则必然增加仓储管理人员、设备, 从而增加管理成本,加大网商发展负担,而采用专业的物流系统来管理库存和发货等物流环节也 需要一笔很大的投入。
上述企业对分销配送中心选址区域不受限制,物流功能和销售功能可以完全分离,因此这类 企业对配销中心的建筑模式和区域选址存在较大机动性。通过对 12 家无店铺销售业态企业就长三 角设立配销中心选址问题的调研与分析,最后得出企业对选址关注点依次为:区域市场容量、投 资成本、区位优势和交通条件以及物流资源可得性。慈溪所处长三角经济圈核心位置,经济发达, 居民购买力强,电子商务市场容量巨大,且具有明显的区位交通优势,发展针对电子商务的区域 分销中心有较大的可行性。
F1.2 货运配载的可行性分析
慈溪本地的规模物流和特色物流企业有天天发、富达、华畅、慈溪市货运配送中心、附海物 流、天地物流、杭州湾物流、余慈物流等。除了天天发物流是专营网络物流业务外,其他的物流 公司都是以做专线运输和货运配载为主,主要服务于慈溪本地的工业企业,其中家电、轻纺产业 的物流量较大。专线运输方面,规模较大的企业如华畅、附海、天地、杭州湾等业务辐射基本上 涵盖了全国各地,并能延伸至三四级城市;货运配载方面,本地配货发往外地的业务较多,但除 正在建设的余慈物流中心二期工程外,可供回程车辆停放的大型停车场很少,外地的回程车在慈 溪本地配货的情况也很少(80%以上的非挂靠回程车选择去宁波配货),因此在货运配载方面,为 外地回程车提供配货服务有较大的市场空间。
93%的生产制造类企业有货运配载和专线物流需求,随着杭州湾新区规模的不断扩大以及内 部企业的正常开工,慈溪北部货运量将会日益增长;慈溪东部和西部拥有较大体量的货运配载中 心且具有规模扩大趋势;市区及附*的小型货运配载中心业务量趋于饱和且暂无外扩能力。因此

园区发展货运配送功能具备一定的市场基础。 调研数据显示,慈溪 82% 以上的本地规模物流企业具备货运配载和专线运输功能;76.5%
的企业对现有的物流企业所提供的货运配载服务表示满意或基本满意;除了外地回程车的配货市 场属于弱竞争状态外,慈溪本*渌脑耸涫谐』旧洗τ谕耆赫淖刺
综合以上分析,在产业环境和业务基础方面,园区设置货运配载功能有一定的可行性;但本 地货运市场竞争激烈,各个物流企业都有自己固定的客户源,对进驻园区的意愿不大;如果慈溪 物流园区不能有效整合慈溪当地的配载和专线资源,不能通过一定手段吸引外来回程车辆资源进 入,则未来运营将会面临一定的运营风险。建议园区先期不必重点配置货运配载功能,但仍应配 置小规模的配载模块并预留后期发展地块,其未来发展方向视物流供给市场竞争格局而定。
F1.3 仓储配送的可行性分析
慈溪家电、轻纺化纤类企业对仓储配送的需求较大,杭州湾新区企业基本都是新迁企业,用 地存量较大,内部仓储设施规划面积较大,对外部仓储的需求不高。家电行业对仓储服务的需求 主要集中在产成品的销售物流,据调研,71%的家电企业有一定的产成品仓储配送需求;化纤行 业的大部分企业的仓库都能满足自己的仓储需求,如杭州湾新区中的康鑫化纤股份公司有 6 个大 仓库用于存放原材料、产成品,轻纺城周边的恒辉化纤、颖光制衣等公司的仓库都能满足自己的 需求,只有 36.7%的轻纺化纤类企业有外租仓库的需求;轴承类企业由于行业链偏短,交货实效 性较高,对仓储配送的总体需求量不高;在供应仓储配送方面,杭州湾新区内的部分大型企业对 供应商供货有很强的时间要求,16.2%的企业已经或打算让供应商设置 VMI 仓库,39.1%的企业 对供应商送货时限有着严格的要求。目前慈溪的物流企业中,专做仓储配送业务的企业基本没有, 在以后的业务拓展方面,82.3%的规模物流企业打算自建仓储设施,以满足客户的仓储保管和分 销配送要求。不过 91%的物流企业存在仓储项目用地缺口,因此目前仓储需求的市场空间较大但 市场供给偏弱。
慈溪工业企业的仓储配送需求明确且功能配置门槛不高,根据项目选址,地块周边的家电产 业集群和化纤轻纺产业集群是仓储配送功能顺利实施的业务基础。慈溪市综合物流园区的仓储配 送功能应以面向家电行业及化纤轻纺行业的销售仓储配送为主,并且努力整合杭州湾新区内企业 的供应商仓储配送资源。专业市场需要成型的物流体系做支撑,但政府规划的专业市场集群内各 专业市场均配置有市场物流配套设施,对外部仓储配送需求不大,开展这块业务并不可行;商贸

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流通业的仓储配送方面,虽然存在需求但总体市场规模偏小,由于交通格局改变,慈溪逐步具备 区域物流中心城市地位,如果园区能引进大型零售商在园区建立新的配送中心(如华润万家),商 贸流通企业在慈溪设立区域配送中心成为可能,因此应保持关注。
F1.4 流通加工的可行性分析
慈溪目前有家电、轻纺化纤、机械基础件等支柱产业,从产业的分布情况看,产业集群比较 明显,家电产业主要分布在观海卫、周巷、附海、横河、新浦;轻纺业主要分布于白沙、逍林、 胜山、坎墩(白沙要规划城市建设,以后要搬迁出去);化纤产业主要在慈东、杭州湾新区;机械 类的分布于坎墩、胜山、横河。这些产业集群中,上下游工序加工或类配件处理环节的企业内部 配套丰富,零部件的流通加工一般都在小型工厂或家庭作坊完成。家电行业的成品外包装及托盘 打包等服务已经在第三方物流企业外包领域出现,家电行业的产品包装等流通加工市场需求将会 逐步显现。此外,慈溪当地产业所需要的铁皮加工、家电外壳模具加工、表面处理等市场空间巨 大,目前基本上由原料供应商或是专门的加工公司完成,原材料加工供应商往生产组装企业靠* 的趋势明显。农副产品尤其是果蔬的包装以及净菜处理也有较大市场需求,但这种加工过程一般 在农副市场内部实现或配套冷链物流企业实现。
慈溪家电行业所贡献的物流量巨大,对外部物流的需求也逐步扩大,在物流园区内配套开展 的家电行业物流的流通加工功能同时具备市场需求和成本节约要求,配置成本较低,此项功能具 备一定的可行性。不过由于流通加工的需求总量偏低,而且和第三方物流企业的业务开展的关联 程度较高,因此可考虑与其他功能共同配置。
F1.5 城市配送的可行性分析
城市配送是指服务于城区以及市*郊的门到门货物配送活动,主要配送产品为日用消费品、 生活资料以及小件物品等,还包括部分农产品的配送。在对城市配送的需求方面,主要是商贸流 通企业对此块业务的需求较大,如商都对家具类产品的城市配送需求,农产品批发市场对农产品 的城市配送需求等,在城市配送服务提供方面,目前这些业务大都由个体车辆完成,物流企业除 了公铁联运开展此项业务较多外,其他物流企业很少开展这项业务。
虽然城市配送有一定的市场需求,但规模不是很大,慈溪市综合物流园区距离市区直线距离 较远,新规划的专业市场集聚区未来将会承担城市配送的主要功能,因此园区内设置城市配送功

能的需求不足且市场风险较高。此外城乡配送的行业利润率不高,日常运营管理较为繁琐,如果 没有政策支持和财政补贴要实现盈利存在一定难度。当然,城市配送功能开展的前提是引入城市 配送体系或者配送产品的商贸流通企业项目,如果前提满足,仍有开发的可能性。
F1.6 冷链物流的可行性分析
*日,国家发改委正式发布了《农产品冷链物流发展规划》,这也是我国首次发布农产品冷链 物流规划。《规划》明确指出:2015 年,将全国冷库总容量在现有 880 万吨的基础上,增加 1000 万吨;建成一批效率高、规模大、技术新的跨区域冷链物流配送中心,冷链物流核心技术得到广 泛推广,形成一批具有较强资源整合能力和国际竞争力的核心冷链物流企业。同时《规划》要求 结合本地区、本企业的实际,以市场为导向,以企业为主体,初步建立冷链物流技术体系,加快 冷链物流基础设施建设;培育一批冷链物流企业,形成设施先进、管理规范、网络健全、全程可 控的一体化冷链物流服务体系。
慈溪经济发达,人民生活水*逐步提高,对冷链生鲜产品需求不断扩大,加上国家鼓励大力 发展冷链物流的背景,冷链物流迎来了难得的发展机遇。然而冷链物流的投资成本和运营成本都 较高,如果仅依托当地产业提供单纯的低温存储和恒温配送服务收益有限,需要通过返程冷链运 输(其他产品冷链运输)、冷链加工、产品销售等多种业务模式组合才能产生较大效益。
慈溪有着一定的农业基础并一批优秀的冷链物流企业(慈溪及周边县市生鲜产品供应量充足, 慈溪本地的阿六水产和雨中雨水产等企业已经具备一定的市场基础和营业经验);民间资本对冷链 物流的投资热情高涨;得益于运输格局的改观,区位优势的凸显,将慈溪作为冷链物流中心辐射 浙东区域和长三角地区具备一定可行性;因此如果园区能引进规模较大的冷链物流服务企业,或 者与之合作,在物流园区内配置此项功能具备一定的可行性。
F1.7 供应链集成服务的可行性分析
目前慈溪的制造业物流现状主要是:采购物流方面,原材料基本上由供应商负责直接运至工 厂;销售物流方面,有些大型制造业是自己组建物流公司自营,如飞龙电器自己成立了专门的物 流公司,规模稍大的制造企业将物流外包给物流公司或是个体户,威马驰车业公司的销售物流都 是外包给公铁联运,三环钢管有限公司则是外包给个体车辆,而一些规模较小的家电企业(如新 浦的 AUX 集团饮水机事业部、梦娇电器、紫藤电器、帅舟电器),基本上不涉及到物流这块,销售

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物流主要是客户凭订单过来提货,或是公司叫车帮客户进行运输。 调研数据显示:采购方面,慈溪家电制造企业中,47%的企业在本省和周边省区完成采供,约
有 73%的采购在本地区内完成,约有 16%的企业面向全国采供,跨国采供约占 11%;物流外包意愿 方面,27.5%的制造企业希望将销售物流总包给物流企业,18.7%的企业希望借助外部力量优化企 业物流体系;企业物流业务外部方面,73%的制造企业选择将销售物流外包,11%的企业自营物 流,16%的企业物流由供方物流承担;
目前慈溪除了余慈物流中心重点做企业的物流外包外,其他的物流企业即使经营理念超前(如 附海物流中心以做供应链集成服务为自己的发展目标),但受限于土地资源紧张,制造企业经营理 念欠缺(应用 ERP 系统或其他软件的企业仅占 19.5%,能应用供应链理念来管理企业比例更少), 物流企业发展资金困难等方面的因素影响,慈溪本地物流企业提供类似服务的数量很少。
慈溪优势产业集聚程度较高,具备开展产业供应链集成服务的现实基础;大部分物流企业的 经营理念先进,把提供供应链物流服务作为企业的发展目标;政府也开始加大对制造业和物流业 联动发展的影响力和推动力建设。因此,在物流园区内配置供应链集成服务功能顺应市场发展趋 势,具备可持续发展的可行性。在供应链一体化服务的行业选择方面,家电行业对行业供应链集 成服务的接受程度较高,轻纺化纤行业次之,其他行业几乎没有,因此供应链集成服务的重点面 向家电和轻纺化纤行业开展。综合以上因素再加上慈溪家电物流服务中心的正式运营可为将来园 区配置此项功能提供组织基础和客户资源,物流园区配置此项功能的可行性很高。虽然园区会因 自身能力和运营经验欠缺等因*鸩嚼眩裟芡ü勒际谐』幔茉炫嘌嘤δ芰Γ斯 能的配置将为成为物流园区未来的发展重点。
F1.8 行业综合服务的可行性分析
物流行业综合服务主要是指为区域内整个物流产业机构开展服务业务,具体包括行业金融服 务、行业综合信息*台、行业呼叫中心、区域物流总部、物流行业研究咨询、物流科技应用推广、 物流教育培训等,是推动区域物流整体发展的动力和保障,也是传统物流园区向现代物流园区升 级转型的重要途径。
目前,在对行业综合服务的需求上,大部分生产企业对物流金融等物流增值服务理念了解很 少,属于市场空白,但物流金融服务能给企业提供快速融资服务,对于资金相对紧张、融资渠道 不畅的企业,有较强的吸引力;行业综合信息*台方面,目前同类型的企业之间基本没有做联合

采购,而像家电产品外壳、标准件、塑料粒子等原材料,联合采购能大大降低成本,通过对企业 的引导,也会有市场空间;在行业呼叫中心、区域物流总部、咨询服务、科技推广等方面,目前 市场并没有催生这些方面的需求,但是随着物流信息化的不断发展,这些高层次的增值服务有较 大的市场潜力;在教育培训方面,人才已成为慈溪物流更进一步发展的主要*镜匚锪魅瞬 培训基本没有,与外地高校联合培养的也不是很多,目前有天天发物流与杭州电子科技大学、浙 江科技学院合作培养人才,阿六水产冷链物流为宁波大学提供实*基地,*锪魅瞬排嘌秤 物流发展趋势。
目前慈溪已经具备物流信息、行业协会、研究咨询等行业服务功能,行业金融和物流教育培 训等功能也略有涉及,但尚未进行资源整合,未能形成规模。慈溪本地物流企业期待政府在产业 引导和行业服务方面给予更多的关注和支持,也期待物流行业综合服务中心的打造。宁波第四方 物流交易*台已经成功搭建,其他县市的物流产业服务中心也纷纷尝试开展,慈溪物流行业综合 服务中心的功能配置具备市场基础和参照案例。
综上所述,慈溪物流行业在提供物流增值服务方面基本上还处于市场空白的状态,而慈溪市 综合物流园区是政府规划的重点物流项目,承担着整合区域物流资源,推动当地物流行业健康发 展的使命,因此物流行业综合服务功能应作为重点功能予以配置并进行重点培育。
F1.9 国际物流与保税物流的可行性分析
统计数据显示,2009 年,慈溪全年共完成自营进出口总额 60.9 亿美元:其中:自营出口 51.38 亿美元;自营进口 9.52 亿美元。全年有自营出口实绩企业达到 1332 家,外贸依存度高达 70%, 形成了以家电、轴承、化纤、汽车配件四大主导产品出口为主,带动家具、食品、体育用品等行 业全面发展的格局。自营出口额排前三位的目的地国家依次是美国、德国和日本,自营出口额分 别为 7.41、2.91 和 2.50 亿美元;进口方面,澳大利亚、台湾成为进口量最大的国家和地区。目 前慈溪的保税仓储设施设在杭州湾新区的出口加工区内,总面积约 20000 *米,目前保税入驻不 到开发区总容量的 1/10。
保税需求市场概况:进出港区集装箱运输市场竞争明了,价格透明,行业利润率偏低;慈溪 企业尤其是杭州湾新区内企业对保税仓储需求较大,由于流程*惯和成本原因,目前仍*惯应用 北仑港区的保税资源。
慈溪国际物流市场需求旺盛,保税物流需求日益增长,但市场份额大部分由宁波港区占据;

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海关和商检机构已经进驻杭州湾新区,与物流园区直线距离较*,竞争态势明显;项目开发商在 资源导入和整合方面存在较大压力。考虑到园区定位和未来行业发展趋势,建议物流园区预留该 项功能的发展空间,充分关注市场动态,适时介入。
F1.10 大宗物资集散的可行性分析
慈溪交通通道以公路为主,没有铁路枢纽以及港口资源。各个产业的物流格局为:制造业主 要是原材料从外地流进(钢铁、塑料等),产成品从本地流出;第三产业方面,像日用消费品、粮 食等商品,流入的比流出的多得多;慈溪本地能源缺乏,像煤炭、石油等基础能源都需要从外地 运入。此外,其周边县市如宁波北仑区和镇海区由于港口优势和国家战略部署原因已经承担了大 部分区域大宗物资集散功能。由于市场运作原因,余姚利用塑料城的市场运作抢占了以塑料粒子 和模具机械为主的部分工业原料的物流集散功能;镇海在金属材料、能源产品、化工原料等大宗 物资集散地位根深蒂固;北仑和江北区的集装箱集散地位难以撼动。综上所述,不论是慈溪的产 业物流特点,还是慈溪本身的物流基础设施状况,都没有使慈溪成为大宗物资集散中心的条件, 因此在慈溪物流园区配置大宗物资集散功能的可行性不大。
F1.11 多式联运的可行性分析
多式联运功能必须要建立在多种运输渠道存在以及多种交通方式转换的前提之上。由于慈溪 本地交通以公路为主,尚未配置铁路运输枢纽功能,且不具备港口以及内河港资源,因此该功能 配置较难实现,基本不具备可行性。

能需要具备更多的资源和能力才能实现;从市场供给和竞争方面来看,货运配载、城市配送在慈

溪属于完全市场竞争,区域分拨分销、仓储配送、流通加工、冷链物流、国际物流均属于差异化

竞争,国际物流、行业综合服务、供应链集成服务属于少供给弱竞争项目。根据以上分析,慈溪

物流园区功能配置可行性分析结果详见表 f1-1。

功能名称 区域分拨分销

表 f1-1 慈溪物流园区功能可行性分析表

市场吸 引力 大

客户需求总 量及意向 大、明确

目标客 户容量 大

资源配置 可得性 容易

市场供给 及竞争 差异化竞争

初步分析结论 前景明朗重点配置

货运配载

一般 大、明确



容易

完全竞争

基础功能控制发展

仓储配送



大、明确



容易

差异化竞争 基础功能保持发展

流通加工

较小 低、明确

较小 容易

差异化竞争 关联功能共同发展

城市配送

较小 大、明确

一般 容易

完全竞争

保持谨慎伺机发展

冷链物流



一般、较明确 一般 较困难 差异化竞争 保持关注伺机发展

供应链集成服务 大

低、较明确 不足 较困难 弱竞争

抢占机遇重点发展

行业综合服务 大

低、明确

一般 较困难 弱竞争

掌握资源优先发展

国际物流及保税 大

低、明确

不足 较困难 差异化竞争 充分关注适时介入

大宗物资集散 小

低、不明确 不足 困难

差异化竞争 资源欠缺建议放弃

多式联运



低、不明确 不足 困难

差异化竞争 资源欠缺建议放弃

F2 可行性分析结论

通过对慈溪物流市场基本情况的调研,大致可以得到以下结论: 从市场吸引力和发展潜力方面来看,区域分拨分销、供应链集成服务、仓储配送、冷链物流、 物流行业综合服务以及保税物流的发展趋势看好;从客户需求意向及需求总量上来看,区域分拨 分销、货运配载、仓储配送、城市配送的需求量大且意向明确,行业综合服务和流通加工市场需 求量低但意向明确;从目标客户容量来看,保税物流、大宗物资集散、多式联运、供应链集成服 务三者的市场容量不足;从资源配置角度来看,区域分拨分销、配置货运配载、仓储配送、流通 加工、城市配送等功能较为容易,但配置冷链物流、国际/保税物流、多式联运、大宗物资集散功

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附件二、园区开发建设模式及投融资模式研究
F1 物流园区开发建设模式介绍
根据国内外物流园区开发建设经验和*几年国内各类物流园区的建设情况,目前已经形成开 发区模式、政府独立开发建设模式、单一企业开发运营模式、政企合作开发模式四种模式。
F1.1 开发区模式
(1)模式说明 类似于目前普遍的经济开发区开发模式。由政府制定物流园区规划,并从政府各部门抽调人
员组成开发机构(一般称××物流园区开发总公司),负责园区规划实施、基础设施建设以及园区 招商。开发机构通过招商选择并引入合适和投资运营主体完成整个园区的开发和建设。 (2)优缺点分析
优点:政策执行力强,具备一定的战略高度,有利于对区域资源的整合,以及有利政策、条 件的争取。
缺点:无法实现对运营商建设和经营活动的有效管理和控制,存在项目建设开发偏离园区战 略目标的风险;市场导向性和风险意识薄弱,未能充分考虑周边的物流需求及应有的规模标准, 所建设的物流园区超出了当地经济发展水*和实际市场需求,往往会由于招商不利导致园区入驻 率不高的情况出现;经济开发区模式以政府为主导,政府在决策和规划上容易有较强的计划意识 形态和政绩色彩,将物流项目的开发作为政府支持物流业发展的形象工程。
(3)收益分配 政府出资进行园区的规划、论证等前期工作以及基础设施建设,通过项目引进获取土地出让
金,获取的出让金可用于园区的基础设施的滚动投资。引进的投资商和运营商各自投入开发建设 成本,获取业务运营收益及资产增值收益。
现金流特点: -基础设施投资(流出)+土地出让金(流入)
(4)典型案例 开发区模式是目前许多政府规划大型物流园区项目常用的开发模式,如重庆西部物流园、

诸暨现代物流园、苏州工业区物流中心等。这类物流园区通常隶属于当地的经济开发区。 苏州工业区物流中心占地 5.28 *方公里,是江苏省的物流高地。苏州工业园的开发主体是苏
州工业园区管委会,隶属于政府机构,是政府投资开发的典型成功园区,吸引了六百多家企业入 园开展业务。2008 年 8 月份投入运作至今,已累*龌跷 26878 批

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